Fot. materiały prasowe
W gronie najbogatszych Polaków posiadanie wakacyjnego apartamentu w górach lub nad morzem jest ciągle must have. Dlatego zwiększa się liczba osób zainteresowanych zakupem dodatkowego, luksusowego mieszkania na użytek własny
W szybkim tempie przybywa mniej lub bardziej majętnych Polaków. Z raportu firmy KPMG wynika, że zarówno ci, którzy zarabiają powyżej 7,1 tys. zł i kwalifikowani są do grupy zamożnych, jak i najbogatsi- przeznaczają ok. 10 proc. dochodów na dobra luksusowe.
- W rankingu najpopularniejszych towarów i usług premium luksusowe nieruchomości zajmują miejsce tuż za podium - po samochodach, odzieży i hotelach - twierdzi Paweł Sienkiewicz, dyrektor Departamentu Produktów Kredytowych Deutsche Bank Polska. O ile dobra z medalowych pozycji mają służyć głównie podkreśleniu własnego statusu (co określano niegdyś jako tzw. zewnętrzne oznaki luksusu) - zainteresowanie lokowaniem funduszy w drogich nieruchomościach ma już podłoże ekonomiczne. Nie tracą one na wartości, a wręcz przeciwnie, w miarę upływu lat zyskują.
Podwójne przebicie stawki
Oto przykłady: średnia stawka za metr w Rezydencji Foksal w Warszawie wynosiła w momencie sprzedaży pierwszych luksusowych apartamentów (2012 rok) 24 tys. zł/mkw. Ostatnie transakcje przekraczały 40 tys. zł/mkw.
- mówi Michał Skotnicki, prezes spółki BBI Development.
Sprzedawane w tym samym czasie na rynku pierwotnym nadmorskie apartamenty w Gdyni-Orłowie - dzisiaj, na wtórnym, mają przebicie powyżej 50 proc. To dla inwestora podwójny zysk: może zarabiać nie tylko na bieżąco, na najmie, ale również na wzroście wartości nieruchomości.
Dlatego analitycy twierdzą, że w najbliższych latach wciąż jeszcze młody rynek ekskluzywnych apartamentów nad Wisłą będzie przeżywał prawdziwy rozkwit. O jakiej skali zmian mówimy?
Segment mieszkań luksusowych jest integralnym, choć w rzeczywistości stosunkowo skromnym ze statystycznego punktu widzenia, segmentem rynku nieruchomości mieszkaniowych. Za granicę ceny nominalnej, określającej strefę mieszkań z najwyższej półki, przyjęto milion złotych. Dla porównania - w najbardziej zaawansowanych rozwojowo miastach Europy, w Londynie, Paryżu czy Mediolanie - na taki zakup konieczny jest już budżet co najmniej jednego miliona euro. Sprzedaż apartamentów luksusowych w całej Polsce po ostatniej dynamicznej zwyżce wynosi obecnie w granicach kilkuset jednostek rocznie, co stanowi zaledwie ułamek wolumenu takich transakcji w ramach każdej ze wspomnianych wyżej metropolii. Jak przeliczył portal RynekPierwotny.pl w 2017 roku w całej Polsce sprzedano 4350 mieszkań deweloperskich, których cena ofertowa była równa lub wyższa od 1 mln zł. Oznacza to wzrost rok do roku o około 18 procent.
Firma doradcza REAS inaczej kwalifikuje luksusowe nieruchomości, przyjmując za dolną granicę cenę od 17 tys. zł/mkw. Według opublikowanych w listopadzie 2017 r. danych, po trzech kwartałach ub. roku liczba takich lokali miała osiągnąć poziom 470 jednostek, czyli wyższy aniżeli w całym roku 2016. Do roku 2015 średnioroczna sprzedaż tak zdefiniowanych apartamentów luksusowych wynosiła w Polsce od 150 do maksymalnie 200. Oznaczałoby to, że w ciągu zaledwie ostatnich 2-3 lat sprzedaż absolutnie najdroższych i najbardziej luksusowych mieszkań w Polsce uległa co najmniej potrojeniu.
Apartamentowy boom
Cały rynek mieszkaniowy przyciąga inwestorów gotówkowych. Kupujących luksusowe apartamenty kuszą ceny, niższe niż na zachodzie Europy czy w USA. Raport E&Y mówi jednak o tym, że np. rynek w Warszawie może szybko dogonić obecne ceny w innych badanych przez autorów opracowania miastach europejskich: w prognozach oceniają oni, że Kopenhagę za 2 lata, Berlin i Amsterdam za 3-5 lat, Monachium za 6-7, a Paryż i Londyn za 10-11 lat. Stawki 40-50 tys. zł/mkw. pod koniec następnej dekady nie będą należeć do rzadkości w przypadku najbardziej prestiżowych projektów apartamentowych - przewidują analitycy E&Y.
Takie, a nawet wyższe ceny osiągają dzisiaj apartamenty w kilku zaledwie inwestycjach, przede wszystkim na Złotej 44. To żagiel Libeskinda, jak się potocznie warszawską inwestycję nazywa, kreowany jest na najbardziej luksusową polską nieruchomość. Średnia stawka za niżej położony, luksusowo wykończony apartament w Złotej 44, wynosi dziś ponad 30 tys. zł za mkw.
- Mniej niż trzeba by było wydać na tak luksusowy apartament w Paryżu czy Londynie, albo innej stolicy Europy Zachodniej. Na tle Europy jesteśmy tani, choć jakością możemy się szczycić - mówi Rafał Szczepański, wiceprezes BBI Development odpowiedzialny za sprzedaż Złotej 44. - Ceny zaczynają się u nas już od trzech milionów złotych za całkowicie wykończony apartament. To najlepsze mieszkania na naszym rynku. Największe i najdroższe to „królewskie” penthouse’y, z najwspanialszym, kilkupoziomowym na czele - z najwyżej położoną sypialnią w całej Unii Europejskiej. Kosztuje tyle, co kilka dużych apartamentów.
Nabywcami w Złotej 44 są głównie ludzie biznesu, którzy zbudowali swój sukces finansowy przez ostatnie dwie dekady, czyli 40- i 50-latkowie, prywatni przedsiębiorcy. Najsłynniejszy wśród mieszkańców sportowiec to Robert Lewandowski, a najbardziej znana w świecie mody rezydentka to Joanna Krupa.
- To dobrze sytuowane, ambitne osoby kupują u nas swoje kolejne mieszkanie. Mają podmiejskie wille, apartamenty w kurortach, a w Złotej 44 spędzają czas, gdy chcą korzystać z tego, co oferuje Warszawa. My zapewniamy im intymność i spokój - podkreśla wiceprezes Szczepański.
W warszawskim żaglu im wyżej, tym drożej. Nawet dwukrotnie. Na rynek trafił zlokalizowany na ostatnich kondygnacjach budynku 600-metrowy penthouse, z sypialnią znajdującą się prawie 200 metrów nad ziemią. Cena na razie jest tajemnicą, tylko dla zainteresowanych.
- Perspektywy dla rynku prawdziwych apartamentów są dziś bardzo obiecujące - komentuje Christopher Zeuner, Head of Europe w funduszu Amstar, inwestor Złotej 44. - Badania pokazują, że zamożni Polacy na własność posiadają od dwóch do trzech nieruchomości, zwykle zlokalizowanych na terenie kraju - dodaje.
Warto - przy okazji prezentacji tej inwestycji - zwrócić uwagę na jeden szczegół: w budynku możliwy jest tylko najem długoterminowy. To pierwszy przypadek oficjalnego wprowadzenia nowych standardów, wynikających z inwestorskich zakupów i ich konsekwencji dla sąsiadów.
Zwiększające się wymagania klientów klasy premium doprowadziły do precyzyjnego rozgraniczenia i w konsekwencji wyeliminowania w tej nieruchomości przypadków kupowania typowo inwestycyjnie, pod wynajem dobowy. Coraz bardziej widocznym trendem jest separowanie tych dwóch nurtów.
Luksusowe, ale do mieszkania
Osoby zamożne chętnie inwestują pieniądze w nieruchomości pod wynajem, ale przede wszystkim kupują ekskluzywne mieszkania na własne potrzeby. Popyt na drogie mieszkania rośnie zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rynek pracy jest bardzo dobrze rozwinięty. Aktywność zawodowa mieszkańców znajduje odzwierciedlenie w wyższych od przeciętnych zarobkach, a tym samym coraz lepszym standardzie życia. Dla nich dobre, spokojne sąsiedztwo jest jednym z priorytetów. Dlatego deweloperzy coraz częściej podkreślają lokalny, rodzinny charakter budowanych inwestycji.
Z analizy przeprowadzonej przez WGN wynika, że wśród tej grupy klientów największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o podwyższonym standardzie w kameralnych budynkach, na osiedlach strzeżonych, zlokalizowane blisko centrum, ale nie w jego ścisłym obrębie, dobrze skomunikowane, otoczone punktami usługowymi oraz placówkami edukacyjnymi. Szczególnie liczy się sąsiedztwo terenów zielonych. Takim miejscem są Nowe Kolibki realizowane przez Invest Komfort. To projekt wyjątkowy, ponieważ symbioza natury i miejskości jest tu nadzwyczaj silna. Inwestycja powstaje w Gdyni, która może poszczycić się najczystszym powietrzem wśród polskich miast. Deweloper postanowił pójść o krok dalej i zlokalizować osiedle przy samych „zielonych płucach” Trójmiasta, czyli parku krajobrazowym. Niskie, kameralne białe budynki sąsiadują ze ścianą leśną, skutecznie wygłuszającą dźwięki miasta, oferując w zamian szum wysokich drzew i śpiew ptaków. Trudno uwierzyć, że zaledwie kilka minut stąd znajduje się duża galeria handlowa, aquapark, restauracje, szkoły, a od morza dzieli leśną enklawę dystans zaledwie 800 metrów. W pobliżu jest stadnina koni, a także trasy spacerowe i rowerowe.
A jeżeli nie w Polsce, to gdzie?
Inwestujemy patriotycznie, przede wszystkim w Polsce, co nie zawsze jednak dotyczy najbogatszych. Zdecydowana większość tych, którzy decydują się na kupno nieruchomości poza Polską, preferuje kierunki południowe. Analitycy zwracają jednak uwagę na istotny element takich transakcji - bezpieczeństwo, w różnym wymiarze.
To prawda, że 100-metrowe, czteropokojowe, luksusowe mieszkanie na bułgarskim wybrzeżu Morza Czarnego można kupić za ok. 700 tys. zł, czyli taniej niż w najbardziej popularnych destynacjach nad Bałtykiem. Wiąże się to jednak z dużym ryzykiem, bo trzeba dobrze znać miejscowe realia. Można trafić na powszechną w tym kraju samowolę budowlaną. Poza tym cudzoziemiec może nabyć prawo do samej nieruchomości, do gruntu już nie, a to może przysporzyć w przyszłości dużych kłopotów.
Ryzyko wiąże się również z inwestowaniem na cieszącym się powodzeniem Półwyspie Iberyjskim. 250-metrowy apartament w Marbelli na hiszpańskim Costa del Sol to wydatek rzędu 1,9 mln zł, podobne ceny osiągają też obecnie dużo tańsze wcześniej nieruchomości w Portugalii. Jednak ten rejon, mocno dotknięty światowym kryzysem gospodarczym, sporo stracił w oczach inwestorów: luksusowe nieruchomości przeceniano nie tak dawno o kilkanaście-kilkadziesiąt procent. Wprawdzie ostatnio ceny odbiły od dna (zwłaszcza w Portugalii, co - jak podały plotkarskie portale, nawet Madonnę zniechęciło do zakupu), ale obawa przed powtórzeniem się sytuacji pozostała.
Gdzie więc inwestycje w apartamenty i posiadłości wakacyjne będą bezpieczne? Autorzy raportu „Emerging Trends in Real Estate Europe 2017”, opracowanego przez PwC i Urban Land Institute, przekonują, że najlepiej kupić nieruchomość w stolicach i największych miastach Europy.
Jednak wśród nabywców nieruchomości z wysokiej półki największą popularnością cieszą się Stany Zjednoczone, a wśród stanów - Floryda i Kalifornia.