W przypadku umowy dożywocia strony starać się muszą bardziej

Joanna Boroń

Umowa dożywocia - najlepsza forma zabezpieczenia interesów osób starszych? Warto rozważyć podpisanie takiej umowy zamiast bardziej popularnej darowizny.

Niejednokrotnie osoby starsze, chcąc dokonać podziału posiadanego majątku jeszcze za życia, a także dążąc do zapewnienia sobie dalszej opieki osób najbliższych ustanawiają tzw. prawo dożywocia. Dobrze spisana umowa chroni darczyńców przed niewdzięcznością obdarowanych. Ta forma dysponowania majątkiem jest jednak mniej popularna niż darowizna.

Dom za opiekę

- Odmiennie niż w przypadku darowizny, umowa dożywocia pozwala w większym stopniu uniknąć i ustrzec się sytuacji, w której niewdzięczni krewni lub inne osoby najbliższe po otrzymaniu prawa własności nieruchomości, utracą zainteresowanie jego poprzednim właścicielem pozostawiając go bez środków do życia - wyjaśnia Małgorzata Zakrzewska-Trusiło, radca prawcy z Koszalina.

- Umowa o dożywocie to umowa, na mocy której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, zaś nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy, a także jeżeli umowa to przewiduje - osobie mu bliskiej, dożywotnie utrzymanie.

Do osób bliskich w tym przypadku należy zaliczyć: krewnych, powinowatych, a także inne osoby niepozostające z tą osobą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, a także związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym (np. konkubinat) lub pozostające ze zbywcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Szczegóły są ważne

W interesie dożywotnika (osoby przenoszącej własność nieruchomości) pozostaje to, aby umowa dożywocia jak najbardziej szczegółowo określała zobowiązania nabywcy nieruchomości.

- W szczególności winna ona dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń, do których zobowiązany jest nowy właściciel nieruchomości, tak aby uniknąć w przyszłości ewentualnych nieporozumień. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” - wyjaśnia nasz ekspert.

Natomiast zgodnie z art. 908 § 2 Kodeksu cywilnego „Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia”.

Istotą umowy dożywocia pozostaje zatem to, że w zamian za własność nieruchomości nowy właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem tego, kto mu ją przekazuje, do: przyjęcia go jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie, sprawienia mu pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Oczywiście w umowie dożywocia można odmiennie określić zakres świadczeń nabywcy nieruchomości względem dożywotnika, w zależności od jego potrzeb i oczekiwań. Strony uzgadniają bowiem treść umowy dowolnie, w oparciu o swoje uzasadnione potrzeby, możliwości oraz wzajemne oczekiwania. Co ważne, na podstawie umowy dożywocia nieruchomość może zbyć tylko osoba fizyczna. Natomiast przedmiotem zbycia może być każda nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).

- Omówienia wymaga sytuacja co stanie się w przypadku, gdy relacje pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości zmienią się na tyle, że nabywca nieruchomości zaprzestanie wywiązywać się z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika.

Kwestię tę rozstrzyga art. 913 § 1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień”.

W wyjątkowych sytuacjach sąd może na wniosek którejkolwiek ze stron (z zastrzeżeniem, że dożywotnikiem jest zbywca nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie - wyjaśnia Małgorzata Zakrzewska-Trusiło.

Zawsze w formie aktu

Umowa dożywocia wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości, więc powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Konieczne jest zatem udanie się do notariusza w celu jej zawarcia. Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości nieruchomości.

Maksymalna stawka wynosi w zależności od wartości: a do 3000 zł - 100 zł, a powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł, a powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł, a powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł, a powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł, a powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł, a powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

- Powyższe stawki to stawki maksymalne - można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej należy doliczyć 23% podatek VAT. Nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Będzie on obliczany od wartości nieruchomości, wynosi on 2 % i jest pobierany przez notariusza - mówi nasz ekspert.