Raport: wielkie budowanie mieszkań powoli się rozkręca
Po „Rodzinie 500 Plus“ przyszedł czas na „Mieszkanie Plus“. Kolejny program rządu ma pomóc w dostępie do mieszkań rodzinom najuboższym i klasie średniej. "Mieszkanie" opiera się na trzech filarach: tanich mieszkaniach na wynajem z opcją dojścia do własności, wsparciu dla budownictwa społecznego oraz zachęcaniu społeczeństwa do oszczędzania na cele mieszkaniowe, np. remont lub wykup lokalu na własność.
Realne wsparcie dla polskich rodzin - tak o „Mieszkaniu Plus”, kolejnym rządowym programie, mówiła 3 czerwca tego roku premier Beata Szydło. W jego ramach rząd chce wesprzeć budowę (głównie na terenach Skarbu Państwa) tanich mieszkań pod wynajem, zapowiada wsparcie samorządów w tworzeniu kolejnych lokali komunalnych oraz „naukę” oszczędzania na remont lub zakup własnego „M”. Lokale z programu miałyby być skierowane w pierwszej kolejności do rodzin uboższych, których nie stać na wynajęcie mieszkania, zaciągnięcie kredytu na jego zakup zostaje w sferze marzeń, oraz do klasy średniej.
- To program dla tych, którzy chcieliby założyć rodziny i ustabilizować życie, a nie stać ich na mieszkanie, który wpisuje się w wielki priorytet naszego rządu, czyli wspieranie polskich rodzin. To pierwsze tego typu kompleksowe rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków - na początku czerwca mówiła pani premier. Zaznaczała, że program da polskim rodzinom szansę na myślenie o bezpiecznej przyszłości.
Na efekty „Mieszkania Plus” przyjdzie nam poczekać kilka lat. Rząd zakłada, że pierwsze inwestycje wynikające z „Mieszkania Plus” mają ruszyć w 2018 roku. Wykonał już pierwsze kroki na długiej drodze do oddania kluczy do upragnionego „M” zwykłym ludziom. Jak informuje Daria Kolonko, dyrektor Wydziału Nadzoru Właścicielskiego Śląskiego Urzędu Wojewódzkiego, wojewoda śląski - na prośbę ministra infrastruktury i budownictwa - już zgromadził dane na temat gruntów będących własnością Skarbu Państwa, na których mogłyby powstać budynki mieszkalne. Okazuje się, że w Śląskiem jest gdzie budować nowe mieszkania.
- Nieruchomości te położone są na terenie 15 miast na prawach powiatu oraz 13 powiatów - wymienia. I jak dodaje, kwestia wyboru konkretnej lokalizacji pozostaje jednak w gestii twórców programu. - Decyzja w tym zakresie nie należy do wojewody śląskiego, zatem w tej chwili nie jest możliwe wskazanie, na których terenach program będzie realizowany - uzupełnia dyrektor Kolonko.
Resort infrastruktury podkreśla, że w ramach wsparcia rozwoju mieszkań komunalnych, samorządy będą mogły liczyć na pomoc przy remoncie już istniejących lokali, których z przyczyn technicznych nie można oddać do zamieszkania. A takich pustostanów miasta aglomeracji mają całkiem sporo - Katowice ponad 500, Bytom ponad 750, Chorzów ponad 350.
Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że w wielu dużych miastach liczba mieszkań jest większa niż liczba gospodarstw domowych. Jak wylicza dr Radosław Cyran z Katedry Badań Strategicznych i Regionalnych Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach, pod koniec 2014 roku w stolicy regionu było ponad 8 tys. więcej mieszkań niż gospodarstw domowych, a jednocześnie na listach oczekujących na lokale socjalne było ponad 3 tys. osób. - To pokazuje, że nie brakuje nam mieszkań, ale brakuje ich wyłącznie dla osób, których nie stać na opłacenie czynszu rynkowego - podkreśla dr Cyran.
Istotnym elementem programu jest zachęcanie do wynajmu mieszkań, które umożliwia większą mobilność zawodową. W tej chwili w naszym kraju decyduje się na to zaledwie 16 proc. społeczeństwa. Zaś w Niemczech, Szwecji czy Austrii jest to nawet 50-60 proc. obywateli.
Z danych GUS wynika, że w 2014 roku w Śląskiem było 1 731 008 mieszkań o łącznej powierzchni 121 471 245 metrów kwadratowych. Ta przestrzeń podzielona była na 6 484 594 pokoje. Przeciętna liczba osób na mieszkanie wynosiła u nas 2,65.
Filar numer jeden - Narodowy Fundusz Mieszkaniowy Jest najważniejszym elementem założeń „Mieszkania plus“. Ma działać na zasadach rynkowych i pełnić rolę swoistego „banku ziemi“. Do niego, m.in. Skarb Państwa będzie przekazywał swoje grunty. Na nich powstaną mieszkania na wynajem o przystępnym czynszu i z możliwością dojścia do własności. Jak zaznaczała premier Beata Szydło, przy podziale mieszkań pod uwagę brany będzie dochód rodziny (dodatkowe punkty za liczbę dzieci otrzymają rodziny wielodzietne). Wpłynie on jednak wyłącznie na okres oczekiwania na mieszkanie. Rząd zakłada, że czynsz w mieszkaniach z programu będzie wynosił od 10 do 20 złotych za 1 metr kwadratowy (w zależności od miasta). Podczas prezentacji „Mieszkania plus“, minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk, zaznaczał, że NFM nie będzie korzystał ze środków budżetowych. - Proponujemy rozwiązania, które nie wymuszają wydatkowania środków w ramach budżetu państwa - podkreślał w wystąpieniu. NFM ma być projektem otwartym, dlatego swoje grunty będą mogły zgłaszać do niego gminy oraz właściciele prywatni. W zamian otrzymają odpowiedni certyfikat. Resort infrastruktury zdradził, że pierwsze gminy zainteresowane takim rozwiązaniem już się zgłosiły. Wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński dodawał, że spółki Skarbu Państwa, przekazując grunty, otrzymają świadectwa udziałowe. Tłumaczył, że sytuacja z tymi gruntami wymaga rozliczeń finansowych. Podkreślał, że nie może być mowy o jakiejkolwiek utracie wartości na szkodę poszczególnych spółek, nawet jeśli są to spółki z udziałem 100 proc. Skarbu Państwa.
Filar numer dwa - wsparcie budownictwa społecznego. Drugim elementem rządowego programu ma być wsparcie finansowe samorządów przy budowaniu lokali czynszowych. Będą mogły wnioskować o dofinansowanie w wysokości 35 - 55 proc. budowy mieszkań komunalnych. Pracownicy resortu infrastruktury przypominają, że samorządy, spółki gminne i towarzystwa budownictwa społecznego, mogą także ubiegać się o preferencyjne kredyty w Banku Gospodarstwa Krajowego na budowę społecznych mieszkań czynszowych. - Rząd polski chce obudzić potencjał drzemiący w budownictwie społecznym. Mamy kilka instrumentów finansowych i prawnych, które chcemy wykorzystać aby zwiększyć dostępność Mieszkania Plus na rynku - podczas prezentacji programu mówił Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa. Jak dodawał, problemem w Polsce nie są mieszkania socjalne. - Ich, o niskim standardzie, są w Polsce miliony. Nam zależy na wsparciu budownictwa komunalnego - wyjaśniał wiceminister. Gminy, które wspólnie z inwestorami będą budowały mieszkania o określonym niskim czynszu przeznaczone dla określonej (m.in. kryteriami dochodowymi) grupy osób, będą mogły liczyć n 20 proc. wsparcie ze strony rządu. Z takiego rozwiązania będą mogły skorzystać, m.in. dla towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych, ale również deweloperów. Gminy w Śląskiem takie zapowiedzi wyjątkowo ucieszyły, bowiem większość z nich w najbliższych latach planuje inwestycje w tym zakresie. Powstanie kolejnych mieszkań komunalnych zapowiedziały już, m.in. Katowice, Ruda Śląska, Bytom. By skrócić czas oczekiwania, miasta, np. Tychy, zmieniają przepisy dotyczące przydziału mieszkania komunalnego.
Filar numer trzy - Indywidualne Konto Mieszkaniowe. Trzecim elementem „Mieszkania plus“ jest uruchomienie Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Rząd postawił przed sobą spore wyzwanie - chce wyrobić w Polakach nawyk oszczędzania. W tym przypadku chodzi o system oszczędzania na cele mieszkaniowe (zakup, wkład własny, remont). Jego uczestnicy będą mogli w bankach założyć rachunki bankowe z premią za systematyczne oszczędzanie. Jak tłumaczą urzędnicy z resortu infrastruktury, umożliwi to poprawę dostępności mieszkań, bo oszczędzać będzie można na różne cele mieszkaniowe: nie tylko na zakup czy budowę, ale także np. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt lub na wkład mieszkaniowy w spółdzielni czy tbs. Środki te będzie można wykorzystać na poprawę standardu lokalu . Podczas prezentacji programu, premier Szydło, mówiła, że bardzo często jest tak, że ktoś już ma mieszkanie, ale nie stać go na remont lub chciałby wybudować dom. - Z tym też ma problem, bo nie ma wystarczających środków, a nie chce brać kredytu lub nie ma szans na uzyskanie go - tłumaczyła podczas wystąpienia. Zdaniem rządu na tzw. subkontach mieszkaniowych będziemy mogli odkładać swoje oszczędności z przeznaczeniem na remont mieszkania, wykup na własność, czy wybudowanie prywatnego domu. Na tym nie koniec. Jak zaznaczała Szydło, oszczędności będą dopełniane poprzez premie, które będzie dawało państwo. Pieniądze n nią miałyby pochodzić z wygaszanego „ Mieszkania dla Młodych“. Maksymalnie 900 zł na rok. W ten sposób z programu będą mogły korzystać osoby, które już mają mieszkanie, a jedynie chciałyby poprawić jego standard lub myślą o zamianie go na większe lub na dom.
Opinie
Dr Radosław Cyran, ekonomista z Katedry Badań Strategicznych i Regionalnych Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach: Każda inicjatywa, która wspiera rynek wynajmu mieszkań, jest cenna. Jednak bardzo ważne jest, by obejmowała osoby, które rzeczywiście nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. W stosunku do ich dochodów czynsz jest za wysoki, ani nie mają zdolności do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Rząd mówił, że 40 proc. ludzi znajduje się w luce mieszkaniowej. To do nich skierowany ma być Mieszkanie plus. Tymczasem pani premier stwierdziła, że na razie nie przewiduje się wprowadzania kryterium dochodowego (wysokość dochodu będzie decydowała wyłącznie o kolejności „przydziału“ mieszkania - przyp. red.). To wydaje się nietrafionym rozwiązaniem. Powinna zostać wprowadzona górna granica dochodu dla osób, które mogłyby zostać objęte programem. Wtedy byłby on dedykowany tylko określonej grupie beneficjentów - tym, którzy rzeczywiście potrzebują pomocy. Zaś rynek zostałby uzupełniony mieszkaniami, które nie byłyby konkurencją dla sektora prywatnego.
Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Wielokrotnie podkreślaliśmy, że potrzeby mieszkaniowe Polaków nie mogą być zaspokajane wyłącznie przez jeden segment. Bowiem oczekiwania, jak i możliwości nabywcze Polaków są różne. Jednak zaznaczam, że tak jak wsparcie wynajmu jest społecznie niezbędne, tak już model dochodzenia do własności może budzić wątpliwości. Ze społecznego punktu widzenia, trwałe wzbogacenie jednej grupy (tak należy traktować dojście do własności i uwłaszczenie na gruntach SP) kosztem innej (czyli pozostałych podatników faktycznie finansujących program) powinno być realizowane jedynie w nadzwyczajnych okolicznościach. W ramach polityki socjalnej Państwo powinno wspierać obywateli znajdujących się w danym okresie w najtrudniejszej sytuacji materialnej i ograniczać pomoc wraz z jej poprawą. Znamy patologie z polskiego rynku, gdzie osoby zarabiające solidne pieniądze zajmują mieszkania komunalne, płacąc ułamek rzeczywistych kosztów utrzymania, ponieważ w chwili gdy dostawały przydział, wykazały się niskimi dochodami. Rząd powinien przewidzieć takie sytuacje i opracować metody zapobiegania im przy wynajmie.
Dr Andrzej Ziomek, ekonomista z Górnośląskiej Wyższej Szkoły Handlowej im. Wojciecha Korfantego w Katowicach: Budujmy te mieszkania! W kwestii idei - absolutnie jestem za i róbmy to właśnie w gminach. To one będą wiedziały najlepiej, jak rozdysponować środki finansowe. Gminy są najbliżej mieszkańców, a więc najbliżej ludzi i to one tworzą warunki, w których toczy się życie zawodowe i rodzinne. Ich mieszkańców przede wszystkim interesuje własne podwórko, ponieważ to w nim żyją. Budowa mieszkań powinna być motorem gospodarczym zorientowanym na wzrost PKB, zabezpieczenie rodzin i jednocześnie zmniejszenie bezrobocia - tu znów pojawia się problem gmin, ponieważ, gdy spojrzymy na mapę bezrobocia, najdokładniej lokalizujemy je właśnie z tej samorządowej perspektywy. Myślę, że to rozwiązanie w połączeniu z programem 500+ może być dobrym programem socjalnym, ale, by mogło się nim stać, wymaga ich powiązania. Póki co jednak, brakuje nam konkretów i to zwłaszcza dotyczących sfery finansowej - przed ostateczną oceną powinniśmy na nie zaczekać.
Marcin Krupa, prezydent Katowic: Dziś w Polsce dla wielu rodzin jednym z największym marzeń jest pozyskanie własnego lokum. Cieszę się, że strona rządowa dostrzega problem i podejmuje konkretne działania w tym kierunku. Program Mieszkanie Plus oceniam bardzo pozytywnie, a z tego co słyszę, jest on także dobrze przyjmowany przez większość samorządowców. Ze szczególnym zainteresowaniem przyglądamy się zapowiedziom wsparcia budownictwa społecznego. Samorządy będą mogły wnioskować o dofinansowanie w wysokości 35 - 55 proc. kosztów budowy mieszkań komunalnych. Gdy poznamy szczegóły warunków aplikowania o te środki bardzo poważnie rozważymy taką opcję. Mieszkanie Plus będzie dla nas dopełnieniem naszych działań. Nasza oferta dla mieszkańców to m.in. lokale oddawane w ramach TBS. W zeszłym roku powstało ich 55, w tym roku powstanie tyle samo, a w latach 2017-2018 dodatkowo 146. Prowadzimy też cieszący się dużą popularnością program „Mieszkanie za remont”. W ostatniej edycji na 30 lokali zgłosiło się 226 osób chętnych, by je wynająć. Na przestrzeni kilku lat chcemy także znacząco zredukować liczbę pustostanów - w tempie około 400 na rok.