Prawo. Jak korzystać ze wspólnego mieszkania?
Na pytanie Czytelniczki dotyczące kłopotów z korzystaniem ze wspólnego mieszkania odpowiada Tomasz Kucharski, adwokat.
- Jestem współwłaścicielką mieszkania w udziale 1/4. Niestety, drugi współwłaściciel który ma w mieszkaniu udział 3/4, uniemożliwia mi całkowicie korzystanie z mojej własności, zamiast tego sam korzysta z całości. Żądałam, aby rozliczał się za mną za korzystanie z całego mieszkania, ale odmówił. Czy w takiej sytuacji przysługują mi jakieś uprawnienia związane z pozbawieniem mnie prawa korzystania z mojej części mieszkania?
- Przez wiele lat przedstawiony przez panią problem wywoływał rozbieżności zarówno w orzecznictwie sądowym, jak i piśmiennictwie prawniczym. Są to dość skomplikowane rozważania prawne na temat prawa własności, z którego wynika prawo do korzystania z rzeczy i prawo do rozporządzania nią. Prawo do korzystania z rzeczy, to przede wszystkim prawo do jej posiadania, używania, pobierania pożytków i innych przychodów, czy też prawo do dyspozycji faktycznych rzeczą. Wskazuje się, że nie można przyjmować (tak jak w pani przypadku), że współwłaściciel współposiada i korzysta z rzeczy wspólnej „w granicach udziału” lub „ponad swój udział”. Współwłaścicielowi nie przysługuje bowiem prawo posiadania określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Z czasem orzecznictwo i piśmiennictwo w zakresie przysługujących pani roszczeń ustabilizowało się. Na tle tej dość trudnej materii prawnej w dniu 19 marca 2013 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów (III CZP 88/12), w której przesądził jakie roszczenia przysługują - tak jak w pani sytuacji - współwłaścicielowi pozbawionemu lub bezprawnie niedopuszczonemu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Otóż podstawowym prawem współwłaściciela jest żądanie dopuszczenia do współposiadania rzeczy. Jest to jednak możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy ze względu na charakter współposiadania sąd może skonkretyzować w wyroku, na czym mają polegać obowiązki pozwanego. W innym wypadku wyrok uwzględniający takie roszczenie byłby z reguły niewykonalny (z czym możemy mieć do czynienia w pani sytuacji). Istnieje również możliwość wystąpienia z roszczeniem o zwrot pożytków. Natomiast to, co dla pani może być najbardziej istotne, to możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezprawne korzystanie z rzeczy wspólnej przez innego współwłaściciela. O wysokości należnego pani wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas bezprawnego współposiadania i korzystania z rzeczy przez innego współwłaściciela. W tym przypadku odnośnikiem będzie rynkowy czynsz najmu, który - jeżeli sprawa zostanie skierowana na drogę sądową, wyliczy biegły z dziedziny szacowania nieruchomości.
opracowała Grażyna Mazurek