Poradnik mieszkańca wspólnoty mieszkaniowej (cz. 1)

Kaśka Borek

Wspólnoty mieszkaniowe to codzienność milionów Polaków. W przystępny sposób przedstawiamy, jak działają.

Wspólnoty mieszkaniowe to codzienność milionów Polaków. Zarówno tych mieszkających w nowych blokach, jak i wykupionych mieszkaniach, na przykład komunalnych od gminy lub spółdzielni (przekształcanie spółdzielczych praw do lokalu w pełną własność).
Ponieważ wspólnoty nie da się rozwiązać i jesteśmy na nią skazani, warto wiedzieć, co się z nią wiąże. Choćby po to, by nie narazić się na finansowe kłopoty.

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa
Nie da się jej założyć. Powstaje tylko z mocy prawa - gdy dotychczasowy właściciel budynku sprzeda na własność choćby jeden lokal, który znajduje się na przykład w bloku.

• Gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera, wspólnota powstaje w momencie podpisania pierwszej umowy przeniesienia własności lokalu (czyli sprzedaży przez dewelopera pierwszego lokalu).
• Gdy ktoś kupi mieszkanie w budynku, w którym inne mieszkania należą np. do gminy wówczas też automatycznie powstaje wspólnota.

Zapamiętaj: powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie zależy od decyzji mieszkańców bloku czy kamienicy. Wynika z posiadania aktu własności.

Oznacza to również, że członkiem wspólnoty można stać się wyłącznie z chwilą kupna lokalu.

Kto ją tworzy
1. Wspólnotę mieszkaniową tworzą wyłącznie właściciele lokali, które mieszczą się w jednym lub wielu budynkach i wchodzą w skład jednej działki.

2. Takim lokalem może być nie tylko mieszkanie, ale również zakład usługowy, biuro, sklep, restauracja, warsztat. Wspólnota może powstać nawet tam, gdzie są wyłącznie lokale użytkowe.

3. Właścicielami (czyli członkami wspólnoty) może być prywatna osoba, ale też przedsiębiorstwo, spółka, gmina czy spółdzielnia mieszkaniowa. W każdym przypadku zawsze razem podejmują wszelkie decyzje, które dotyczą wspólnoty.

Uwaga! Osoby, które jedynie wynajmują mieszkanie, na przykład od gminy, nie są i nie mogą być członkami wspólnoty.

Małe i duże
Ktoś w budynku musi dbać o jego czystość, stan techniczny, wywóz śmieci, opłacać rachunki za prąd na klatce schodowej, itd. Po to właśnie powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jest więc pewnym sposobem zarządzania nieruchomością.

• Jeżeli liczba lokali nie jest większa niż siedem, powstaje mała wspólnota. Nie powołuje się w niej zarządu. Jest zarządzana przez wszystkich właścicieli (w ich imieniu może robić to zarządca). Decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie.
• Gdy liczba lokali jest większa niż siedem, powstaje duża wspólnota. Reprezentuje ją zarząd. Decyzje zapadają większością głosów (powyżej 50 proc.).

To trzeba wiedzieć
Wspólnota może, między innymi, nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które stają się odpowiedzialni wszyscy jej członkowie. Każdy z nich odpowiada proporcjonalnie do wysokości swojego udziału w tak zwanej nieruchomości wspólnej.

Dobrze wiedzieć: udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej podane są w akcie notarialnym oraz wpisane w księgach wieczystych.

Co to jest ta część wspólna
1. Stanowią ją:

• grunty - pod budynkiem, tereny zielone i rekreacyjne, place zabaw, parkingi-które należą do Wspólnoty ;
• części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - na przykład klatka schodowa, winda, kotłownia, wózkownia, pralnia, suszarnia i inne wspólne schowki, strych, zsyp;
• elementy zewnętrzne budynku - elewacja, dach, fundament, śmietnik;
• instalacje i urządzenia - centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, gazowe, kominowe, itp.

2. Część wspólna zostaje wydzielona z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danym budynku.

3. W częściach ułamkowych jest ona współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w tej nieruchomości.

4. Wspólnota - jako całość - odpowiada i płaci za naprawy, konserwację, eksploatację oraz remonty części wspólnej nieruchomości.
Oznacza to, że kosztami obciążani są wszyscy członkowie: proporcjonalnie do powierzchni ich lokalu (czyli udziału w nieruchomości).

5. Udział w nieruchomości wspólnej związany jest z własnością lokalu. Nie można się go zrzec.

Jak oblicza się udział
1. Każdy z właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej ma ściśle określony udział w nieruchomości wspólnej.

2. Dla wyznaczenia udziału w nieruchomości - oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu - określa się jego powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

3. Wszystkie udziały stanowią 100 procent nieruchomości wspólnej. Podaje się je zawsze w ułamku zwykłym.

Przykład: mieszkanie Jana Kowalskiego ma 80 mkw. powierzchni użytkowej. Budynek, w którym mieszka - 1 tys. mkw. Po wykupie lokalu udział Kowalskiego we współwłasności wyniesie 80/1000. Czyli 2/25. Dane te podane są w umowie notarialnej oraz wpisane do księgi wieczystej.

4. Udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych zapisanych w akcie notarialnym np. piwnica, strych, pomieszczenie gospodarcze do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi).

Uwaga! Można też nie uwzględniać powierzchni pomieszczeń przynależnych albo zastosować inny sposób, niż opisany, ale ten jest chyba najpopularniejszym.

Obowiązki członka wspólnoty
1. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej musi :

• ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu - opłaty za odprowadzenie ścieków, dostawę wody, energii elektrycznej i cieplnej, kablówkę, wywóz śmieci, itp.;
• utrzymywać lokal w należytym stanie - remontować go, sprzątać, itd.;
• przestrzegać porządku domowego;
• uczestniczyć w ponoszeniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - odpowiednio do swojego udziału;
• korzystać z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego sąsiadom;
• działać w ochronie wspólnego dobra, jakim jest nieruchomość.

2. Na żądanie zarządu lub administratora budynku właściciel powinien zezwolić na wstęp do swojego lokalu wskazanym osobom zajmującym się:

• konserwacją, naprawą lub remontem tych części nieruchomości wspólnej, które położone są wewnątrz prywatnego lokalu,
• wyposażeniem budynku w dodatkowe instalacje.

Nie wypiszesz się, ale mogą Cię wyrzucić!
Ze wspólnoty mieszkaniowej nie można się wypisać, tak jak nie można się do niej zapisać (przynależność do niej powstaje w momencie wykupu lokalu na własność i kończy się wyłącznie wraz z jego sprzedażą). Ale ze wspólnoty mieszkaniowej można zostać wyrzuconym! Dzieje się to na przykład wtedy, gdy zalegamy z płaceniem „czynszu” (czyli opłat na koszty zarządu nieruchomością; bez względu na wysokość zaległości można ich dochodzić w postępowaniu upominawczym).
Wyrzuconym można być również za rażące naruszanie porządku domowego albo korzystanie z nieruchomości wspólnej i własnego lokalu w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców.

W praktyce takie eksmisje są rzadkością, ale się zdarzają. Bo gdy nie działa pisemne napomnienie uciążliwego członka wspólnoty, by zmienił swoje zachowanie, sąsiedzi mogą zażądać (w trybie procesowym) sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji. I będą mieli do tego prawo. Podstawą prawną są zapisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje zamienny lokal, a z pieniędzy uzyskanych za sprzedaży musi uregulować zobowiązania wobec wspólnoty.