Niektórzy pudrują trupa, inni z sercem rewitalizują czyli fliperzy w natarciu
Jak nikt inny potrafią znaleźć okazję na rynku nieruchomości, wejdą z pieniędzmi w największego budowlanego „trupa”, jeśli tylko dostrzegą w nim potencjał. Jedną transakcję mogą zamknąć z kilkudziesięciotysięcznym zyskiem, choć najcieplej wspominają „strzały” na których zarobili tysięcy kilkaset. Fliperzy nie bawią się w wynajem mieszkań – tu chodzi o to, by tanio kupić i drogo sprzedać.
Pandemia koronawirusa uderzyła w rynek nieruchomości. Straty notują zwłaszcza ci, którzy swój biznes opierali o najem mieszkań dla studentów czy pracowników z zagranicy. Oczy inwestorów, którzy ciągle posiadają gotówkę, skierowały się więc na inne sposoby zarabiania. Na atrakcyjności zyskuje flipowanie mieszkań - rzecz tyleż ryzykowna, co dająca szansę na potężne zarobki.
- Przedział potencjalnych zysków jest naprawdę spory, zależy jednak od wielu czynników. Dla jednych zadowalające będzie 15 tysięcy złotych, inni uznają, że 100 tysięcy złotych to odpowiednia kwota - podkreśla pan Paweł, właściciel firmy mieszkaniepodklucz.com.
Wtóruje mu Martyna Szczawińska, lider oddziału Stowarzyszenia Mieszkanicznik w Toruniu. - Takie minimum, dla którego transakcja ma sens, to zarobek około 15 tysięcy złotych w trzy miesiące.
Flipowanie - ryzyko które się opłaca
Co oznacza flipowanie nieruchomości? W wielkim skrócie i uproszczeniu można je określić zasadą "kup tanio, sprzedaj drogo". Sposobów na flipa jest wiele. Są tacy inwestorzy, którzy kupują nieruchomość jeszcze na etapie dziury w ziemi w atrakcyjnej lokalizacji, a potem sprzedają cesję nieruchomości korzystając ze wzrostu cen w okolicy. Inni starają się kupić tanio - na przykład na przetargach czy licytacjach komorniczych i odsprzedać nieruchomość po cenie rynkowej. Doświadczeni fliperzy operują również na rynku pierwotnym - kupują mieszkania w stanie deweloperskim, a większą wartość nadają im, przygotowując atrakcyjne realizacje według dobrych wnętrzarskich projektów, celując w segment premium. Najwięcej fliperów jednak zajmuje się zakupem nieruchomości poniżej ceny rynkowej, jej wyremontowaniem i odsprzedażą - oczywiście z solidnym zyskiem. Wszystkie te strategie łączy jedno - wiedza, którą trzeba posiąść, by interes się opłacał i kręcił. Ryzyko jest spore, a błąd na wczesnym etapie inwestowania może skutkować problemami, które będą się ciągnąć przez wiele lat.
Czy warto zająć się flipowaniem?
- Dla osób zaczynających interesować się flipowaniem miałbym właściwie dwie porady. Pierwsza to korzystanie z usług pośredników. Powszechna opinia głosi, że pośrednik „bierze pieniądze za nic”. To oczywista nieprawda. Dobry, solidny pośrednik i sprawdzony notariusz pozwoli na uniknięcie wielu problemów, które stworzyć może nieudany zakup nieruchomości. Druga rada – zacząć od segmentu „średniego”. W Bydgoszczy oznacza to na przykład wielką płytę w pewnych lokalizacjach takich jak Wyżyny czy Wzgórze Wolności. Wielka płyta w systemie szczecińskim to pewna inwestycja. Można ją sprzedać za 250-350 tysięcy złotych, wszystko zależy więc od tego, za ile się kupi i ile włoży w modernizację - podkreśla pan Paweł.
Wielką ostrożność przy wyborze pierwszej inwestycji zaleca również Martyna Szczawińska. - To, co dla jednych jest okazją, dla innych może być sporym kłopotem. Odradzam osobom, które dopiero wchodzą na rynek nieruchomości, zakupy starych kamienic. Potrafią być problemowe, zarówno pod względem prawnym jak i technicznym, do tego w takim mieście jak Toruń dochodzą kwestie konserwatorskie - zauważa specjalistka.
- Gdzie szukać okazji? Warto zacząć od kontaktów z ludźmi. Brzmi to może niedorzecznie, ale warto rozpuścić informacje, że szuka się nieruchomości do zakupu. Może nie od razu, ale po jakimś czasie odezwie się ktoś, kto będzie chciał sprzedać mieszkanie. Oczywiście, można przeszukiwać serwisy z ogłoszeniami. Tyle że robią to wszyscy i jest prawdopodobne, że ktoś kupi taką nieruchomość pierwszy. No i bardzo ważna kwestia – trzeba mieć gotówkę. Jeśli coś jest okazją, to czekać nie będzie. Sprzedający – gdy będzie miał do wyboru kupującego, który czeka miesiąc na decyzję kredytową i kogoś, kto położy gotówkę na stół, znacznie częściej wybierze tego drugiego – nie ma wątpliwości Martyna Szczawińska.
Osoby szukające cenowych okazji pojawiają się nie tylko na licytacjach komorniczych. Tu trzeba mieć oczy "dookoła głowy", bo trafić można mieszkania z dożywotnikami, działki ze służebnością czy udziały zamiast własności. W wielu miastach "dostawcami" tanich mieszkań są urzędy skarbowe, a także państwowe spółki. Mieszkań służbowych pozbywa się często PKP, specjalnie powołaną spółkę nieruchomościową mają również kopalnie, które poniżej cen rynkowych sprzedają mieszkania należące do upadających kopalni.
- Zjawisko flipowania będzie na rynku zawsze. Wydarzenia związane z pandemią niewiele tu zmieniły. Okazje pojawiają się każdego dnia, doświadczeni fliperzy na pewno je znajdą. Natomiast obecny czas może być trudny dla tych, którzy chcą dopiero zacząć swoją przygodę z flipowaniem. Trzeba liczyć się z trudnościami i nastawić się na to, że wyniki nie muszą być takie spektakularne jak wcześniej - podkreśla Martyna Szczawińska.
Pudrowanie trupa czyli mieszkanie od flipera
Wśród fliperów są też ludzie, którzy kierują się maksymalizacją zysków, nie stawiają na działania długofalowe. Transakcje z nimi są bardzo ryzykowne, o czym potrafią się przekonać kupujący. To działanie, które można nazwać pudrowaniem trupa. Po zakupie nieruchomości poddaje się ją pozornemu, ale efektownemu remontowi, która podbija cenę przed sprzedażą. Tak naprawdę jednak taka nieruchomość potrafi być zasadzką, a jej wady (techniczne, prawne) ujawniają się po zakupie.
- Nasze stowarzyszenie podkreśla, jak istotna jest etyka w działaniach biznesowych. Dbamy o edukację naszych członków oraz wyraźnie zaznaczamy, że są to działania nieetyczne, na które wśród członków stowarzyszenie nie powinno być miejsca - zapewnia Martyna Szczawińska. - Wraz z mężem inwestujemy w stare kamienice. To działanie synergiczne z inną naszą specjalizacją – home stagingiem (zwiększaniem wartości nieruchomości poprzez m.in odpowiednie dekorowanie i meblowanie). Myślę, że ludzie, którzy we flipowaniu za cel biorą tylko zarobek, coś tracą. My widzimy w tym misję. To wspaniale móc obserwować, jak stara kamienica zyskuje nową jakość, jak można nadać jej nowe funkcjonalności, zastosować unowocześnienia i nowe technologie. W ten sposób zmieniamy również miejską, toruńską rzeczywistość. Uważam, że warto zastanowić się, po co wchodzić we flipowanie. Czy tylko dla zysku? W mojej opinii warto to robić tylko wtedy, gdy będzie się w zgodzie ze sobą.
Ślimaki w bydgoskim sądzie
Co jest największym problemem w obrocie nieruchomościami w Bydgoszczy? Nie brak równowagi między popytem a podażą, nie kłopoty z dostępem do taniego kredytu czy gotówki. To ciągnące się miesiącami kwestie administracyjne w sądach.
- Na zmiany w księgach wieczystych można czekać nawet 11 miesięcy. W kancelariach notarialnych mówią, że kwestie covidowe to tylko jedna z przyczyn. Problemem są braki w ludziach i organizacja pracy. Gdy sprawę prowadzi jeden referendarz i na przykład zachoruje nikt go nie zastępuje, trzeba czekać aż wróci. Tak nie da się normalnie prowadzić obrotu nieruchomościami. W takiej Warszawie, gdzie rynek jest przecież dużo większy czeka się na zmiany trzy tygodnie - zauważa pan Paweł.