Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej - poradnik mieszkańca

Kaśka Borek

Mieszkasz we wspólnocie mieszkaniowej? Możesz współdecydować o wielu sprawach. Musisz tylko poznać swoje prawa i nauczyć się je wykorzystywać.

Wspólnota to taka spółka mieszkańców. Wszystkie decyzje podejmowane są w niej w formie uchwał właścicieli - albo większością głosów, powyżej 50 procent, w tak zwanej dużej wspólnocie (powyżej siedmiu lokali) lub jednomyślnością w małej (gdy lokali jest mniej niż siedem).
Aby jednak móc współdecydować, trzeba uczestniczyć w zebraniach wspólnoty.

Prawa właściciela

1. Może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych (części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) zgodnie z ich przeznaczeniem.

2. Podejmuje decyzje we wszystkich kwestiach, które wykraczają poza tak zwany zarząd zwykły. Należy do nich w szczególności m.in.:

• ustalenie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną;
• ustalenie wynagrodzenia zarządu/zarządcy nieruchomości wspólnej;
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego (co będzie remontowane);
• zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej;
• udzielenie zgody na: a) nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; b) ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; c) zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
• dokonania podziału nieruchomości wspólnej;
• zbycie nieruchomości;
• ustalenie (w wypadkach nieuregulowanych przepisami) części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związaną z tym zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd/zarządcę nieruchomością wspólną ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

Zapamiętaj

Powyższe decyzje podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W małej wspólnocie

Obowiązuje w niej zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Oznacza to, że jeśli jeden z właścicieli sprzeciwi się na przykład remontowi dachu, to uchwała w tej sprawie nie będzie podjęta. Spór między współwłaścicielami rozstrzygnąć może tylko sąd.

Przykład: sąsiedzi chcą wyremontować dach, ale nie zgadza się na to Jan Kowalski. Nie chce podpisać uchwały. Co mają zrobić pozostali członkowie małej wspólnoty? Jeśli ich udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Spotkanie właścicieli

Niezależnie jednak od tego, z jaką wspólnotą mamy do czynienia, jej zarządca/ zarząd muszą zwoływać zebranie członków. Przepisy mówią jasno: zebranie ogółu właścicieli lokali musi być zwołane co najmniej raz na rok kalendarzowy - i to nie później niż w jego pierwszym kwartale.
Gdy zarząd/ zarządca nie zrobią tego w tym terminie, doroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli.
Zebrania właścicieli mogą być także - w razie potrzeby, w dowolnym terminie - zwoływane przez zarząd/ zarządcę lub na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uwaga! O zebraniu właścicieli zarząd/ zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie - przynajmniej na tydzień przed terminem spotkania. W tym zawiadomieniu musi podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać jej treść.

O czym się rozmawia na zebraniu

• O wszystkich sprawach ważnych dla wspólnoty, a w szczególności o:
• uchwaleniu rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;
• ocenie pracy zarządu czy zarządcy;
• sprawozdaniu zarządu i podjęciu uchwały w sprawie udzielenia absolutorium.

Jak są podejmowane uchwały

1. Najwyższą władzą we wspólnocie mieszkaniowej są właściciele. Tylko oni mogą, między innymi, wybrać lub zmienić zarządcę, odwołać czy powołać nowych członków zarządu albo zmienić porządek domowy. Właściciele wyrażają swoje decyzje w formie uchwały. Podejmują je:

• na zebraniu;
• drogą indywidualnego zbierania głosów - czyli na przykład Kowalski chodzi od drzwi do drzwi bloku i zbiera podpisy pod wnioskiem o odmalowanie klatki schodowej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu musi być powiadomiony na piśmie;
• w sposób mieszany - częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Najczęściej dzieje się tak wtedy, gdy na zebraniu nie ma większości właścicieli i uchwały nie zostały podjęte.

2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według:

• wielkości udziałów; lub
• zasady jeden właściciel to jeden głos. Dzieje się tak w sytuacjach, gdy w umowie/uchwale podjętej w zwykłym trybie tak właśnie postanowiono. Możliwe jest to również wówczas, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (zdarza się, gdy lokale były sprzedawane przed inwentaryzacją całej nieruchomości, w oparciu o nieprawdziwe dane co do wielkości powierzchni).

Gdy podniosą fundusz remontowy

Może zdarzyć się tak, że na zebraniu sąsiedzi podejmą decyzję o podwyższenie funduszu remontowego, a dla Ciebie te dodatkowe pieniądze to spory wydatek. Co możesz zrobić?

Pamiętaj: każdy właściciel może też zaskarżyć uchwałę do sądu lecz tylko z powodu jej niezgodności z prawem lub umową właścicieli lokali, naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz gdy w inny sposób narusza jego interesy.

Ale uwaga, na skierowanie sprawy do sądu masz tylko sześć tygodni! Musisz je liczyć od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Gdy między sąsiadami nie ma zgody

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokalu zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Ten orzeka biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Rozpoznaje taką sprawę w postępowaniu nieprocesowym.

Warto wiedzieć

Gdy w budynku, jeden z właścicieli posiada więcej niż 50% udziałów, głosowanie według zasady 1 właściciel to 1 głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że osoby mające mniejszy udział we współwłasności mogą przegłosować większościowego właściciela i doprowadzić na przykład do wymarzonego remontu.

Przykład: wspólnota mieszkaniowa ma trzech właścicieli: gminę, Nowaka i Kowalskiego. Panowie chcą odmalować klatkę schodową, która pędzla nie widziała 30 lat. Gmina mówi „nie” tłumacząc się, że nie ma pieniędzy na remont. Ma za to 60 procent udziałów w nieruchomości wspólnej i może stawiać warunki. Jeśli jednak Nowak i Kowalski zawnioskują o głosowanie nad tą uchwałą według zasady, że na każdego właściciela przypada 1 głos, to będą mieli ich w sumie dwa a gmina tylko jeden. I zmuszą ją do rozpoczęcia prac remontowych.
Gmina będzie musiała pokryć 60 procent kosztów inwestycji, Kowalski i Nowak - 40 procent (każdy zgodnie ze swoimi udziałami).

Żądanie głosowania według zasady 1=1 musi być zgłoszone w każdej konkretnej sprawie. Jest możliwe, aby obowiązywała zawsze, ale wymaga to określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

Gdy jesteś najemcą

Wspólnotę mieszkaniową tworzą wyłącznie właściciele lokali. Czyli niestety, najemcy nie mogą być jej członkami, dlatego nie są informowani o terminach zebrań członkowskich ani inwestycjach, jakie będą przeprowadzane w danym budynku. Pisma od zarządcy dostają bowiem jedynie członkowie wspólnoty. Właściciel lokalu może je udostępnić najemcy, ale nie musi.
Najemca nie może też wejść na zebranie wspólnoty mieszkaniowej, bo jest ono spotkaniem właścicieli lokali. Może na nie wejść, ale tylko za ich zgodą. W żadnym przypadku nie ma jednak prawa decydować o remoncie części wspólnych budynku, bo o inwestycjach w zasobach wspólnoty decydują jej członkowie.

Jedyne co może zrobić najemca, który chce na przykład remontu dachu, to zwrócić się do tego, od kogo wynajmuje mieszkanie (na przykład gminy), aby to ona złożyła wniosek o przeprowadzenie remontu. Pamiętając jednak o tym, że na wszystkie czynności związane z remontami zgodę musi wyrazić wspólnota, czyli więcej niż 51 procent członków w dużej wspólnocie lub wszyscy w małej.
Gdy się nie zgodzą, to co może zrobić najemca, któremu na przykład cieknie na głowę z nieszczelnego dachu? W takim przypadku można zaskarżyć uchwałę do sądu. Tyle że to też może zrobić tylko właściciel, bo to on jest stroną.

Konsultacja merytoryczna: Agnieszka Ignaczuk, licencjonowany zarządca nieruchomości