Marzy nam się dom z ogrodem, działka lub... kamper

Dorota Witt

Po społecznej kwarantannie Polacy marzą o domku z ogródkiem, działce rekreacyjnej lub przyczepie kempingowej. Koronawirus nie wywiał z rynku nieruchomości kupujących, więcej nawet- przybywa dziś tych, którzy płacą gotówką - mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Jak wygląda teraz sytuacja na rynku nieruchomości ?

Jest lepiej, niż wielu sobie wyobrażało. Kupujących z rynku nie wywiało. Do tego od pierwszych dni kryzysu wywołanego przez koronawirusa na rynku aktywni są też inwestorzy. Ich ruch jest wywołany tym, że nabrali przekonania, iż pandemia to dobra okazja do kupna nieruchomości.

Liczą na obniżki?

Raczej stracili wiarę w zysk z trzymania oszczędności na lokatach czy obligacjach, których oprocentowanie spada, a inwestycja w mieszkanie czy dom na wynajem jawi się jako bezpieczna przystań - bo to nie tylko pewna lokata kapitału, ale i w dłuższym terminie niemalże pewny zysk.

A więc nie taki kryzys straszny...

Deweloperzy sprzedają i dziś nieruchomości bez większych przeszkód. Transakcji jest co prawda mniej, ale, po pierwszym epidemicznym zahamowaniu, mamy teraz do czynienia z ożywieniem. Deweloperzy tłumaczą je właśnie tym, że dla wielu kupujących mieszkanie to lokata kapitału, co potwierdza wzrost liczby transakcji gotówkowych. Ostatnie kryzysy pokazały, że okres gospodarczych zawirowań może być korzystny dla tych, którzy czerpią zyski z wynajmu mieszkań. Ale na odcinanie kuponów przyjdzie chwilę poczekać. Jak na razie, sytuacja na rynku najmu też jest bowiem gorsza niż przed epidemią. Wszystko przez zwalnianie mieszkań przez studentów i fakt, że wyjechała część imigrantów zarobkowych. Z drugiej strony, nadzieje daje odmrażanie gospodarki. Po otwarciu hoteli znów staje się możliwy najem krótkoterminowy - związany z ruchem turystycznym. Banki ograniczają akcję kredytową, a to oznacza, że ci, którzy nie będą mogli pozwolić sobie na kupno własnego M, np. młodzi ludzie wchodzący dopiero na rynek pracy, będą musieli stać się najemcami. Inwestycja w nieruchomości pod wynajem to jak lokata z długim terminem zwrotu. Nie znam nikogo, kto po pięciu, góra dziesięciu latach od zakupu nie wyszedłby na swoje.

Jakie są szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego?

Banki przykręciły kurek z kredytami, ale nie tak mocno, jak podczas ostatniego kryzysu. I my, i instytucje finansowe sporo się po tamtym krachu nauczyliśmy. Banki unikają ryzyka, a ich klienci mogą liczyć na wsparcie, gdy znajdą się w trudnej sytuacji finansowej - po to stworzono m.in. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, po to powszechnie oferowane są wakacje kredytowe. Sporo nauczyli się też deweloperzy: przed ostatnim kryzysem masowo sprzedawali mieszkania w systemie 10 proc. wpłaty na początek, przy zawarciu umowy, a pozostałe 90 proc. przy oddaniu mieszkania do użytku. Tyle że wiele osób wycofywało się z transakcji, gdy traciło dochody. Biuro Informacji Kredytowej podaje, że w kwietniu popyt na kredyty był o 27 proc. mniejszy niż w marcu (mowa o sumie kredytów, o które zawnioskowali klienci banków w kraju). Trochę gorzej wygląda liczba złożonych wniosków kredytowych. Ta spadła o 34,6 proc. w porównaniu do poprzedniego roku. Do tego nie wszystkie zostaną przyznane, bo banki stosują dziś gęstsze sito: wymagają wyższego wkładu własnego, częściej odrzucają wnioski zatrudnionych na umowy śmieciowe, baczniej przyglądają się klientom, prowadzącym własną działalność, zwłaszcza w zagrożonych z powodu koronawirusa branżach. Aby dostać kredyt, nie wystarczy już dziś 10 proc. wkładu własnego (można takie oferty znaleźć, ale tych jest niewiele), zwykle potrzeba minimum 15 - 20 proc. wkładu własnego. Budujące jest to, że banki żywo reagują na zmieniającą się sytuację. Jeden z banków na początku kryzysu wywołanego pandemią żądał 40-proc. wkładu, ale już miesiąc później akceptował wnioski z 30-proc. wkładem. Ruch w branży nieruchomości został przytłumiony przez rządowe ograniczenia i będzie powracał wraz z odmrażaniem gospodarki.

To jak z tymi obniżkami: będą czy nie będzie?

Przed koronawirusem bańki na rynku nie było - powiem od razu, bo wielu nią straszyło. Ceny transakcyjne były uzasadnione, ofertowe nie zawsze. Między innymi dlatego teraz nie można spodziewać się znacznych obniżek rzędu 15-20 proc. Nawet jeżeli górę weźmie kryzys, spodziewałbym się spadku cen o kilka, może w niektórych przypadkach o 10 proc. Nie możemy zapomnieć też o sporej obniżce stóp procentowych z końcówki marca i początku kwietnia. To one niszczą marzenia o łatwym zysku z lokat i powodują, że kredyty są tańsze. Oczywiście swoje mają jeszcze do powiedzenia banki.

Czy koronawirus wpłynął na to, gdzie chcemy mieszkać?

Zdecydowanie. Mamy wyraźne ożywienie na rynku domów jednorodzinnych. Deweloperzy podkreślają, że dobrze sprzedają się nawet te segmentowe, z maleńką działką. Inwestorzy szukają gotowych projektów i działek budowlanych pod miastem, by szybko postawić dom jednorodzinny. Ogromnym zainteresowaniem cieszą się jednak też tańsze działki rekreacyjne, Rodzinne Ogródki Działkowe, przyczepy kempingowe i kampery. Polacy dużo chętniej niż dotychczas rozglądają się za domkami holenderskimi.

Mieszkania już niewielu interesują?

Interesują, tyle że zdecydowanie większe niż wcześniej. Na jednym z największych portali z ogłoszeniami z branży nieruchomości Polacy w kryteriach wyszukiwania ofert w rubryce „minimalna powierzchnia” wpisywali w kwietniu 60 metrów kwadratowych, w marcu - 40 m kw. Podobnie jeśli chodzi o domy: teraz poszukiwane są te o powierzchni minimalnej 100 mkw., miesiąc wcześniej potencjalni kupujący zadowalali się powierzchnią 60 mkw. Większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania z udogodnieniami, takimi jak balkony - w kwietniu popyt na takie M był o 20 proc. wyższy niż w marcu, mieszkania z ogródkiem (wzrost zainteresowania miesiąc do miesiąca o 60 proc.) czy tarasem (63-procentowy wzrost popytu). Mam wrażenie, że nie ma co się zbytnio przywiązywać do tych zmienionych preferencji zakupowych. Człowiek jest wygodny. Gdy zagrożenie minie i zorientuje się, że zamiast przycinać krzewy, kosić trawę, remontować drewniany domek, może znów bez skrępowania korzystać z dobrodziejstw domków letniskowych i gospodarstw agroturystycznych, zamarzy mu się powrót do starych przyzwyczajeń.

Jak wygląda sytuacja na rynku wtórnym?

Tu jest nieco gorzej. Niektórzy wstrzymali się z wystawianiem mieszkania na sprzedaż w obawie o swoje zdrowie - przecież, by sprzedać mieszkanie, trzeba je pokazać nawet kilkudziesięciu zainteresowanym osobom. Inni natomiast odłożyli decyzję o sprzedaży mieszkania na później, np. dlatego że nie chcą sprzedawać z dyskontem albo tym bardziej nie mają pomysłu na to, co zrobić z uzyskanymi za nie pieniędzmi. W porównaniu do kwietnia, na początku maja ofert jednak przybyło. Ceny są tylko nieco niższe.