Lex deweloper uratuje poznański fort? Mieszkańcy i przyrodnicy nie chcą inwestycji, która zdewastuje zieleń

Błażej Dąbkowski

Czy rewitalizacja zabytkowego fortu musi się wiązać z powstaniem ekskluzywnego osiedla i wykorzystywaniem kontrowersyjnej specustawy tzw. lex deweloper? Przyrodnicy ostrzegają przed dewastacją zieleni i samego Fortu VIIa na poznańskim Marcelinie.

Kwiecień 2013 roku. Przed Fortem VIIa znajdującym się na rogu ulic Marcelińskiej i Wałbrzyskiej ustawiają się tłumy chcące zwiedzić historyczny obiekt. Na zwiedzających czeka wiele atrakcji, w tym inscenizacje walk oraz stanowisk bojowych. Wszyscy są przekonani, że to ostatnia okazja, by zwiedzić obiekt zbudowany w latach 1887–1890 i wchodzący w skład Twierdzy Poznań.

Fort znajduje się w prywatnych rękach, a właściciel postanowił na nim zarobić i zaaranżować we wnętrzach przestrzeń biurową.
W 2002 roku od Agencji Mienia Wojskowego za ponad 900 tysięcy złotych kupił go poznański deweloper spółka Constructa Plus, choć kilka miesięcy wcześniej doszło do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który nie pozwalał na zabudowę mieszkaniową terenu.

Sprawdź też: Fort VII a w Poznaniu: Zobacz wizualizacje i sprawdź, jak będzie wyglądał po remoncie i co tam powstanie

Mijają kolejne lata. Jest sierpień 2019 roku. Po kilku latach Fort VIIa znów można zwiedzać w trakcie corocznej imprezy dni Twierdzy Poznań. Po przestrzeni biurowej nie ma śladu, ale już wiadomo, że właściciel – deweloper ma nowy pomysł na wykorzystanie fortu i okalającego go terenu (łącznie 9,5 ha).

Początkowo pojawiają się informacje, że zabytek stanie się centrum życia społecznego i kulturalnego. Swoje miejsce znajdą tam podmioty ekonomii społecznej takie, jak Fundacja Pomocy Wzajemnej Barka, czy Fundacja Orchidea, pojawią się ścieżki edukacyjne, kino plenerowe, domki dla ptaków, nowa zieleń... Deweloper informuje, że na rewitalizację fortu zdobył unijne dofinansowanie - blisko 15 milionów złotych w ramach WRPO 2014+.

Jest jednak jeden "haczyk", bowiem firma chce na fortecznych stokach postawić 12 bloków mieszkalnych liczących 5 i 6 pięter, z parkingami podziemnymi i 300 mieszkaniami. Projekt ten rodzi sprzeciw mieszkańców osiedla Ławica, przyrodników, planistów, a w końcu samych miłośników fortyfikacji. Inwestycja łączyć się bowiem będzie z wycięciem ponad 1,5 tysiąca drzew. Pojawiają się też obawy o możliwość zniszczenia zabytku, jakim jest Fort VIIa.

Dodatkowo inwestor zapowiada, że skorzysta z kontrowersyjnej i szeroko krytykowanej specustawy mieszkaniowej, czyli tzw. lex deweloper, bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2001 roku uniemożliwia postawienie bloków na tym terenie. Obecnie w Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska trwa postępowanie w sprawie wydania decyzji środowiskowej dla planowanej zabudowy Fortu VII.

Ponad sto uwag

Do Wydziału Kształtowania i Ochrony Środowiska w poznańskim magistracie w związku z raportem oddziaływania na środowisko zleconym przez dewelopera do wtorku trafiło już 111 uwag mieszkańców. Wszystkie są analizowane przez miejskich urzędników oraz na bieżąco przekazywane do Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Poznaniu.

– Już otrzymaliśmy informację, że ze względu na skomplikowany charakter sprawy RDOŚ zdecydował się przedłużyć postępowanie do 22 lutego. Inwestora wezwano do uzupełnień raportu oraz wyjaśnień. Kiedy tylko uzyskamy ostateczne stanowisko regionalnej dyrekcji, jeszcze raz zaprosimy społeczeństwo do wypowiedzenia się na temat inwestycji. Chcemy być w tej sprawie maksymalnie transparentni – zapewnia Magdalena Żmuda.

Dyrektor WKiOŚ podkreśla, że w sytuacji, w której firma wykorzystuje specustawę, jaką jest tzw. lex deweloper, nie ma możliwości, by pominąć decyzję środowiskową.

W tym samym czasie toczy się także postępowanie w Biurze Miejskiego Konserwatora Zabytków. Najpierw jednak w 2018 roku konserwator zaopiniował pozytywnie Program funkcjonalno-użytkowy zagospodarowania fortu na cele społeczne i kulturalne, czyli tzw. Fort Społeczny - Wspólna Przestrzeń, z założeniem pełnego poszanowania obiektu zabytkowego.

– Koncepcja ta była ciekawym pomysłem na trudny i złożony problem zagospodarowania i adaptacji obiektu fortecznego do nowych funkcji

– przyznaje Joanna Bielawska-Pałczyńska, dyrektora Biura MKZ.

22 grudnia 2020 roku inwestor złożył z kolei wniosek wraz z obszerną dokumentacją projektową o wydanie pozwolenia konserwatorskiego na rewaloryzację i adaptację fortu na cele społeczne oraz na wprowadzenie zabudowy mieszkaniowej na jego terenie.

– Postępowanie jest aktualnie w toku, analizujemy złożoną dokumentację, przede wszystkim pod kątem ingerencji inwestycji w obiekt zabytkowy i wpływu na jego chronione struktury – dodaje Joanna Bielawska-Pałczyńska.

Konserwator zezwala jednak na wycinkę ponad 100 drzew w ubiegłym roku i 160 na początku 2021 roku.

Widziały gały, co brały?

– Fort jest zabytkiem w granicach dawnej działki fortecznej. Składa się on z zabudowań kubaturowych oraz nasypów ziemnych. Te stoki znajdujące się na zewnątrz fosy są integralną częścią zabytkowego obiektu. Stoimy na stanowisku, że na terenie zabytku nie można budować domów mieszkalnych - mówi dr hab. Agnieszka Wilkaniec z Katedry Terenów Zieleni i Architektury Krajobrazu Uniwersytetu Przyrodniczego oraz ze Stowarzyszenia Polskich Architektów Krajobrazu.

Dodaje też, że inwestor wiedział o charakterze obiektu, ponieważ był on wpisany do rejestru zabytków w momencie kupna działki. Skorzystał na tym zresztą, ponieważ nabył go dzięki temu z 50-procentową bonifikatą, wiedząc jednak, że zakup wiąże się z poważnymi ograniczeniami.

– Deweloper wydał na to w 2002 roku prawie milion złotych, wyszło więc niecałe 10 złotych za metr kwadratowy, a ceny za metr działek budowlanych w tym czasie w powiecie poznańskim wynosiły 76 złotych

– zwraca uwagę Agnieszka Wilkaniec.

Ale budowa osiedla na stoku to jej zdaniem nie tylko zniszczenie zabytku.

– Niepokoi duża liczba zaplanowanych wycinek drzew. W raporcie oddziaływania na środowiska pisze się o 1500 drzewach, ale bierze się pod uwagę jedynie te, dla których konieczne jest zdobycie pozwolenia na wycięcie. Oznacza to, że możemy mieć do czynienia z niedoszacowaniem – tłumaczy Agnieszka Wilkaniec.

W raporcie zabrakło mapy z naniesionymi na nią drzewami, a także informacji o potrzebie wycinki w tabeli z wykazem konkretnych okazów.

Czytaj także: Najbardziej pechowa fortyfikacja w Poznaniu? Fort II traci kolejnego najemcę

– Dodatkowo obiekt zgodnie ze studium zagospodarowania uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego znajduje się w granicach strukturalnych klinów zieleni – mówi.

Organizacje, które sprzeciwiają się budowie domów na terenie fortu poddają pod wątpliwość dobrą wolę dewelopera związaną z zapowiedzianymi działaniami społecznymi.

– Skoro Constructa Plus jest właścicielem tego terenu od 2002 roku, dlaczego przez 18 lat nic w tym zakresie nie robiła. Na innych obiektach, np. Forcie 1a, miłośnicy fortyfikacji rozpoczęli prace nad udostępnieniem go mieszkańcom. Nie wymagało to wielkich nakładów finansowych, tylko pracy wolontariuszy – tłumaczy Agnieszka Wilkaniec.

Robert Kalak ze Stowarzyszenia Prawo do Przyrody oraz Koalicji ZaZieleń Poznań wyjaśnia, że istnieją trzy zasadnicze uwagi dotyczące inwestycji mieszkaniowej, którą chce rozpocząć Constructa Plus. Po pierwsze, będzie się ona znajdować w klinie zieleni. Po drugie, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie pozwala na zabudowę mieszkaniową w tym miejscu. Po trzecie – obiekty mieszkalne znajdą się w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru Natura 2000 (część centralna fortu wchodzi już w jego skład), co może istotnie wpłynąć na chronione ramach tego obszaru nietoperze.

– Obszar Natura 2000 polega na tym, że bierze się pod uwagę wszystkie czynniki, które mogą wpłynąć na przedmioty ochro-ny, a są nimi nietoperze zimujące na terenie fortyfikacji. Jeżeli zadrzewienie, które znajduje się dookoła pełni funkcję ważną dla tych ssaków, powinno być również chronione

– tłumaczy Robert Kalak.

W 2018 roku Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Poznaniu wydała zarządzenie – plan zadań ochronnych, wobec gatunków nietoperzy żyjących na terenie poznańskich fortyfikacji. W przypadku Fortu VIIa, gdzie można spotkać mopka oraz nocka dużego jako istniejące zagrożenia w dokumencie wymienia się "pogorszenie warunków siedliskowych m.in. poprzez zmniejszenie powierzchni zimowiska, zmianę warunków mikroklimatycznych itp. w związku z częstym użytkowaniem Fortu" i "zatykanie otworów wlotowych wykorzystywanych przez nietoperze”. Z kolei wśród potencjalnych zagrożeń jest mowa o „rozsadzaniu ścian obiektu" i "wycince zadrzewień stanowiących żerowiska lub trasy przelotów".

– Co ciekawe, ten istotny dokument nie został w ogóle uwzględniony w raporcie oddziaływania na środowisko przedstawionym przez inwestora. Trudno powiedzieć, czy to było jakieś przeoczenie, co wydaje się wątpliwe, czy działanie intencjonalne, bo zapisy są niewygodne dla inwestora. Z pewnością zadrzewienia znajdujące na stokach fortu, gdzie deweloper chce postawić domy mieszkalne, są miejscem żerowania i przelotu tych zwierząt. Na to zresztą wskazuje inwentaryzacja przyrodnicza przygotowana na potrzeby raportu RDOŚ – mówi Robert Kalak.

Wiele wątpliwości i zastrzeżeń budzą także intencje dewelopera w przypadku zieleni. Jednym z jej ważniejszych elementów jest roślinność ochronna okalająca historyczny obiekt.

– Inwestor twierdzi, że rozrosła się tak, że stała się niebezpieczna. Tymczasem równie dobrze można powiedzieć, że niebezpieczna jest wycieczka do lasu lub na jakąkolwiek otwartą enklawę zieleni w Poznaniu. Nie potrzeba dużych nakładów, by wytyczyć ścieżki i udostępnić ten obszar mieszkańcom – opowiada społecznik.

Constructa Plus informuje o wycince 1538 drzew. W raporcie zestawia liczbę zinwentaryzowanych drzew, których jest 5236, z liczbą 1538, którą określa jako liczbę drzew do usunięcia wymagających zgody.

– Takie zestawienie robi złudne wrażenie, że wycięta będzie niecała jedna trzecia drzew. W rzeczywistości, czego nie podaje jasno w raporcie inwestor, wycinka obejmie co najmniej dwa tysiące ze zinwentaryzowanych drzew, a najprawdopodobniej nawet ponad połowę, nie można tego dokładnie określić ze względu na braki w raporcie – przyznaje Robert Kalak.

Społeczników zastanawiają także koszty rewitalizacji fortu. Deweloperowi udało się zdobyć dofinansowanie unijne w ramach WRPO 2014+, które uzyskała Constructa Plus to niespełna 15 milionów złotych. Koszty kwalifikowane, czyli związane bezpośrednio rewitalizacją zabytku, wyniosły z kolei 17,7 milionów złotych.

– Dwa miliony złotych nie powinny być problemem dla tak dużej firmy. Tymczasem całkowite koszty w umowach grantowych urosły z 22 do 45 milionów. Uważamy, że deweloper zwiększa koszty niekwalifikowane, aby sprawiać wrażenie, że musi dopłacić znacznie więcej do rewitalizacji – stwierdza przyrodnik.

Lex deweloper zły, ale... dobry

Przedstawiciele spółki Constructa Plus oraz prof. Piotr Marciniak z pracowni architektonicznej Litoborski+Marciniak, która jest odpowiedzialna za projekt, podkreślają jednak, że na realizacji zyskają wszyscy mieszkańcy Poznania oraz zieleń. Dodają też, że po rewitalizacji fortu i budowie osiedla mieszkaniowego teren o powierzchni 6,5 hektara pozostanie otwarty dla wszystkich, a kolejne trzy hektary, gdzie znajdą się bloki będzie odgrodzony jedynie pasem zieleni.

– Istniejące drzewa zostały nasadzone po II wojnie światowej. Obecnie zieleń to w dużej części drzewa chore, na skraju życia biologicznego, samosiewy. W miejsce gatunków inwazyjnych planujemy staranne nasadzenia gatunków rodzimych. Te wycinane będą zastąpione nowymi nasadzeniami w proporcjach jeden do jeden. Najbardziej wartościowe drzewa będą przesadzane

– mówi prof. Piotr Marciniak.

Z kolei za każdy metr kwadratowy usuwanych drzew planuje się nasadzić 10 metrów kwadratowych krzewów, które będą cennymi siedliskami dla ptaków.

Co z nietoperzami? Według dr. Krzysztofa Pysznego, autora raportu środowiskowego Fort VIIa jest obiektem o niewielkim znaczeniu dla tych ssaków, bowiem – na co wskazuje raport RDOŚ dotyczący nietoperzy – pojawia się w nim od jednego do czterech osobników. Nie odnosi się jednak do kwestii zatykania otworów wlotowych, o czym mowa w tym samym dokumencie.

– Mój zespół opisał planowane działania mające na celu stworzenie atrakcyjnych siedlisk dla nietoperzy, aby te do fortu wróciły – stwierdza.

Planowana inwestycja zdaniem prof. Marciniaka w żaden sposób nie przyczyni się też do dewastacji obiektu wpisanego do rejestru zabytków, a to dlatego, że propozycja zabudowy dotyczy przedstoku znajdującego w odległości minimum 30-50 metrów od granicy fosy.

– Naszym celem jest zachowanie i uratowanie fortu – mówi. A to zdaniem dewelopera kosztuje, dlatego ma on wybudować 300 mieszkań, korzystając ze specustawy mieszkaniowej znanej jako "lex deweloper".

– Miejscowy plan nie umożliwiał na przeprowadzenia inwestycji, ale występowaliśmy o zmiany w tym zakresie. Specustawa oprócz wszystkich złych aspektów zawiera też pozytywne. Wymusza na inwestorze pewne działania. Niektóre decyzje muszą być podjęte np. po umowie czy porozumieniu miasta z inwestorem. Te przepisy umożliwiają lepsze zabezpieczenie miasta niż miejscowe plany – przekonuje Piotr Janowicz, prezes Constructa Plus.

Czytaj też: Nowa siedziba Allegro w Poznaniu. Zobacz, jak powstaje trzeci biurowiec kompleksu Nowy Rynek

Zaznacza też, że jego firma, kiedy w 2002 roku nabywała zabytkowy obiekt, nie została poinformowana, iż miejscowy plan nie zezwala na zabudowę mieszkaniową. Do transakcji, jak mówi, doszło dopiero po czwartym przetargu ogłoszonym przez Agencję Mienia Wojskowego, bowiem nie było oferentów, którzy złożyliby swoje oferty przy ogłaszanych wcześniej cenach minimalnych. Ostatecznie firma wygrała go przy stawce 1,9 mln zł, lecz cena zakupu była niższa i wyniosła 955 tys. zł, ponieważ uwzględniała 50 proc. bonifikatę ze względu na zabytkowy charakter obiektu.

– To powinno wyjaśniać, dlaczego cena nie była wyższa i uciąć spekulacje dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego. W momencie ogłoszenia pierwszego przetargu w czerwcu 2001, kiedy rozpoczęliśmy próby nabycia tej nieruchomości i weryfikowaliśmy związane z nią kwestie formalne, w obowiązującym planie działka z Fortem VIIa miała oznaczenie IIIMB8uf z zapisem "II strefa pośrednia intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjno-magazynowego"

– tłumaczy Piotr Janowicz.

Choć inwestycja budzi głęboki sprzeciw wielu mieszkańców i organizacji społecznych, istnieją jednak takie, które projekt chwalą. Chodzi o podmioty ekonomii społecznej, które mają działać w forcie po jego rewitalizacji.

– W miejsce drzew usuniętych, będą nasadzone nowe. Teren będzie otwarty dla mieszkańców, a nasi ludzie znajdą przestrzeń, aby kosić, grabić, sprzątać, będą się czuli dumni. Nie można myśleć o jednym aspekcie, a drugi zlekceważyć. Kilkanaście przedsiębiorstw społecznych znajdzie tam swoją przestrzeń - przekonuje Barbara Sadowska, prezes Fundacji Barka.

Rewitalizacja fortu ma zakończyć się do 2023 r. W drugim etapie prac deweloper ma budować obiekty mieszkalne.

-------------------------
Zainteresował Cię ten artykuł? Szukasz więcej tego typu treści? Chcesz przeczytać więcej artykułów z najnowszego wydania Głosu Wielkopolskiego Plus?

Wejdź na: Najnowsze materiały w serwisie Głos Wielkopolski Plus

Znajdziesz w nim artykuły z Poznania i Wielkopolski, a także Polski i świata oraz teksty magazynowe.

Przeczytasz również wywiady z ludźmi polityki, kultury i sportu, felietony oraz reportaże.