Kto ma zapłacić za remont balkonu?

Kaśka Borek

Kto powinien ponosić koszty związane z remontem balkonu we wspólnocie mieszkaniowej? To pytanie ciągle przewija się w naszych rozmowach z wami. O wyjaśnienie poprosiliśmy eksperta.

Wspólnoty mieszkaniowe to temat, o który ciągle pytacie. A są takie związane z nimi sprawy, które wzbudzają szczególne emocje. Jedną z nich jest koszt remontu balkonów. Temat i na czasie (bo teraz trwają prace budowlane), i dyskusyjny (bo zasady niejasne). Zagadnienia związane z tą sprawą wyjaśnia Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, która zarządza nieruchomościami.

We wspólnocie są dwa rodzaje nieruchomości

To nieruchomość wspólna oraz samodzielne lokale.

• Nieruchomość wspólna – wobec niej wszelkie decyzje podejmuje wspólnota mieszkaniowa. Do nieruchomości wspólnej należą grunt oraz ta część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
• Wyodrębnione lokale – w stosunku do nich wszelkie decyzje podejmują ich właściciele.

Płacimy nie tylko za własne mieszkanie

Mieszkając w budynku wielorodzinnym, mamy też udział w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.

Skąd te emocje

Zwykle nie mamy wątpliwości, że na przykład klatka schodowa, korytarz czy winda to nieruchomość wspólna. Są też jednak takie elementy, które trudniej nam zaliczyć do tej kategorii. Przykładem są właśnie balkony. Z jednej strony, to ta część nieruchomości, do której dostęp mają wyłącznie mieszkańcy lokalu, z którym balkon jest połączony. Jednak z drugiej strony, balkon, a w szczególności jego przednia ściana czy balustrady, to nierozerwalna część elewacji budynku. A ta jest uznawana za część wspólną nieruchomości. - Stąd ustalenie, kto powinien ponosić koszty związane z remontem balkonu, często budzi wiele wątpliwości - mówi ekspert.

Zakres obowiązków właścicieli i wspólnoty mieszkaniowej regulują przepisy ustawy o własności lokali. Największe wątpliwości - zarówno w teorii, jak i praktyce - budzą kwestie prawne balkonów. - Nie zostały dokładnie zdefiniowane w ustawie o własności lokali, jednak zazwyczaj są wymieniane w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali - dodaje ekspert.

Problemy pojawiają się w praktyce

Często dochodzi do sporów, co potwierdzamy na podstawie historii naszych czytelników, kto ma dbać o balkon, pokrywać koszty jego utrzymania i, przede wszystkim, remontu. To szczególnie ważne wówczas, gdy stan techniczny może zagrażać zdrowiu lub życiu wszystkich mieszkańców.

Spór toczy się od lat

Interpretacja, czym jest balkon przylegający do lokalu, od lat stanowi kwestię sporną we wspólnotach mieszkaniowych. Pewne jest, że mieszkańcy lokalu przylegającego do balkonu są jedynymi użytkownikami tej przestrzeni, a więc muszą zadbać o jej utrzymanie. Natomiast, co zaznaczyliśmy, balkon jest również elementem konstrukcyjnym budynku.

Co wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego

Z wielu jego orzeczeń wynika, że elementy konstrukcyjne stanowią część nieruchomości wspólnej. - A zatem za remont balkonu, jako elementu konstrukcyjnego, odpowiadać powinna wspólnota mieszkaniowa - uważa Łubiński.

Co to oznacza

To, że w związku z tym wspólnota mieszkaniowa ma prawo, w pewnych sytuacjach, podejmować uchwały o przeprowadzeniu remontu i obciążeniu jego kosztem poszczególnych jej członków. - Skoro koszty remontu balkonów mają ponosić, w zależności od okoliczności, albo poszczególni właściciele, albo członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czy też jedni i drudzy razem, uchwała musi określać w miarę precyzyjnie zakres rzeczowy i finansowy remontu, który ma obciążyć wspólnotę - zaznacza ekspert.
Jego zdaniem oznacza to, że w kwestii balkonów zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej powinien zatem rozróżnić czynności, które obciążają wspólnotę mieszkaniową od tych, które obciążają właścicieli lokali.

W związku z tym dobrym rozwiązaniem jest zaproponowanie w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej szczegółowego określenia obowiązków właścicieli lokali w stosunku do balkonów (i warto kierować się przy tym uchwałami Sądu Najwyższego).

Ważne informacje

Prawo. Remont mieszkania we wspólnocie
Do naszego domu wprowadzili się nowi sąsiedzi. Od razu zaczęli zbijać tynk ze ścian. Wynoszą gruz i wynoszą. Czy mogą robić taki remont bez pozwolenia? - pyta małżeństwo czytelników.
Prowadzenie prac remontowych jedynie w swoim lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wymagają jej jedynie prace dotyczące części wspólnej: klatek schodowych, dachu itp. O pracach wewnątrz lokalu decyduje jedynie jego właściciel. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Aby w takich obiektach przeprowadzić prace budowlane, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach również zgody konserwatora zabytków.

Dokumenty. Regulamin życia pod jednym dachem
Wspólnota mieszkaniowa może ustanowić własny regulamin, który będzie określał podstawowe zasady jej funkcjonowania oraz prawa i obowiązki mieszkańców. Możliwość utworzenia takiego regulaminu wynika z artykułu 13 ustęp 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa ta traktuje regulamin jako narzędzie, które pozwala na określenie zasad korzystania mieszkańców z nieruchomości wspólnej.

Prawo. Właściciel miejsca garażowego ma głos!
W sierpniu 2015 r. weszła w życie ważna dla właścicieli miejsc garażowych zmiana w ustawie o własności lokali. Jej celem było zwiększenie realnych uprawnień właśnie takich właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych.
Przed wejściem zmiany w życie prawo głosu właścicieli miejsc w wyodrębnionej hali garażowej przysługiwało im niepodzielnie. Oznaczało to, że powinni prezentować jedno, wspólne stanowisko. W praktyce zazwyczaj było to niewykonalne, bo im więcej osób, tym trudniej o jednomyślne decyzje. Jak wyjaśnia Mariusz Łubiński, wprowadzona zmiana zakłada, że członkowie wspólnoty będą głosowali udziałami. W praktyce oznacza to, że siła głosu będzie odpowiadała udziałowi z mieszkania oraz udziałowi z garażu.

Warto wiedzieć

Gdzie zapadają decyzje o remontach:

Zwykle zapadają na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej.

• Zarządca lub zarząd wspólnoty muszą zwołać przynajmniej raz w roku zebrania właścicieli (czyli członków wspólnoty mieszkaniowej). Gdy nie zrobią tego w terminie do 31 marca, zebranie może zwołać każdy właściciel lokalu należącego do wspólnoty.

Właściciele muszą wiedzieć o terminie spotkania.

• Prawo zawiera regulacje dotyczące powiadomienia członków wspólnoty o planowanym zebraniu. Pisemne zawiadomienie powinno być wysłane właścicielom lokali przynajmniej siedem dni przed ustalonym terminem zebrania. Właściciel, który nie był o nim poinformowany, może na tej podstawie zakwestionować ważność podjętych podczas spotkania ustaleń.

Musimy także wiedzieć, co będzie ustalane.

• Wraz z zawiadomieniem musimy mieć informacje nie tylko dotyczące miejsca i czasu spotkania, ale również planu, porządku obrad i kwestii, które będą przedmiotem głosowania, na przykład spraw związanych z remontami.

Na zebraniu można rozmawiać nie tylko o remontach!

• Ustawa o własności lokali wspomina, jakie kwestie powinny zostać poruszone na zebraniu wspólnoty. Wymienia takie sprawy, jak: ocena pracy zarządu lub zarządcy, wysłuchanie sprawo¬zdania z pracy zarządu, uchwalenie rocznego planu gospodarczego. Nie ma jednak przeciwwskazań, aby poruszyć również inne, ważne dla danej społeczności tematy. Właśnie nasz głos może przesądzić o realizacji planowanego od lat remontu czy przyczynić się do poprawy komfortu życia mieszkańców.

Najemca nie jest członkiem wspólnoty
Wspólnotę mieszkaniową tworzą tylko właściciele lokali.
- Najemcy nie są informowani o zebraniach i inwestycjach.