Kredyt hipoteczny. Co warto o nim wiedzieć, wyjaśnia ekspert
Chcesz kupić na kredyt mieszkanie od dewelopera lub z drugiej ręki? A może dom czy działkę budowlaną? W takim razie musisz wiedzieć, co to jest kredyt hipoteczny.
Kredyt hipoteczny (zwany też często mieszkaniowym) jest przyznawany na określony cel, którym jest nabycie, budowa lub remont nieruchomości. To jedna z najtańszych metod finansowania. Wiąże się jednak z koniecznością załatwienia wielu formalności i zrozumieniem wielu trudnych pojęć. Wyjaśnia je dla nas Tomasz Machowiak, niezależny doradca finansowy, specjalizujący się w sprawach dotyczących kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości.
Kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny polega na zabezpieczeniu się banku na posiadanej przez Ciebie lub nabywanej nieruchomości.
Zapamiętaj: gdy kupisz mieszkanie na kredyt hipoteczny, staje się ono zabezpieczeniem banku. Gwarancją, że będziesz spłacał tę pożyczkę. Spłatę zabezpiecza hipoteka - czyli ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanowione między wierzycielem (czyli w tym przypadku bankiem) i dłużnikiem (czyli Tobą) przez wpis do księgi wieczystej.
Nie oznacza to jednak, że bank automatycznie stanie się właścicielem Twojej nieruchomości. W dalszym ciągu możesz dysponować nią i decydować, czy chcesz ją na przykład wynająć, czy sprzedać.
Wkład własny
Aby otrzymać kredyt na zakup nieruchomości, należy dysponować jednak także własnymi środkami. Nazywamy je wkładem własny. Od początku stycznia minimalny wkład własny wynosi 15 proc. wartości nieruchomości. Są jednak banki którym wystarczy 10 proc. wkładu własnego, ale trzeba go dodatkowo doubezpieczyć.
Udzielenie kredytu kosztuje
Większość banków pobiera prowizję z tytułu udzielenia kredytu lub wymaga dodatkowego zabezpieczenia, w postaci ubezpieczenia na życie czy od ryzyka utraty pracy.
Z reguły koszty związane z udzieleniem kredytów wynoszą ok. 1,5-2,5 proc. jego kwoty.
Okres kredytowania
Zasadniczą różnicą między kredytami gotówkowymi a hipotecznymi jest ich okres kredytowania. W przypadku tych pierwszych możemy liczyć maksymalnie na 10-letni okres kredytowania. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony minimalnie na kilka lat (w zależności od banku), a maksymalnie nawet na 35 lat.
Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że im dłuższy okres kredytowania, tym więcej odsetek będziemy musieli oddać do banku. Warto zatem zrównoważyć wysokość raty kredytu, aby z jednej strony za bardzo nas nie obciążała, a z drugiej strony, żeby nie przepłacać w perspektywie dłuższego okresu.
Ważną kwestią jest również wiek kredytobiorcy. Z reguły banki ograniczają go do 70-75 lat. Są jednak takie, które pożyczą nawet osiemdziesięciolatkom.
Marża a oprocentowanie
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch składowych:
- stawki bazowej - to tak zwany WIBOR. Jej wysokość jest uzależniona przede wszystkim od decyzji Rady Polityki Pieniężnej czyli stóp procentowych w Polsce.
- marży banku - czyli tego co bank zarabia za udzielony kredyt w trakcie jego trwania.
Marża z reguły jest stała przez cały okres kredytowania. Na jej wysokość ma wpływ, między innymi, wysokość wkładu własnego, waluta i cel kredytu, a także indywidualna ocena klienta (to tak zwany scoring).
- Cześć osób uważa, że najważniejszą rzeczą przy wyborze kredytu hipotecznego powinna być marża. Niestety, nie zawsze tak jest, ponieważ często poza marżą dochodzi szereg dodatkowych opłat, związanych na przykład z prowadzeniem konta, posiadaniem karty kredytowej czy obowiązkowym ubezpieczeniem - przestrzega nasz ekspert. - Może zdarzyć się zatem tak, że bank oferujący marżę 1,59 procent w ostatecznym rozrachunku będzie miał mniej korzystne warunki, niż bank oferujący kredyt z marżą 1,99 procent. Polecam skorzystać z bezpłatnych usług doświadczonego doradcy finansowego, który rzetelnie przedstawi wszystkie propozycje i pomoże nam dokonać wyboru najkorzystniejszej dla nas oferty kredytowej.
Zdolność kredytowa i źródła dochodów
Aby uzyskać kredyt w oczekiwanej przez nas kwocie, należy mieć przede wszystkim zdolność kredytową.
Uwaga! Każdy bank ma swoje wewnętrzne procedury wyliczania zdolności kredytowej.
W związku z tym może się okazać, że w jednej instytucji możemy uzyskać kredyt w wysokości 200 tysięcy złotych, natomiast inna będzie chciała nam pożyczyć nawet 250 tysięcy złotych. Wszystko zależy od źródła dochodów, wysokości naszych zobowiązań, liczby dzieci na utrzymaniu czy też ogólnego scoringu.
Obecnie banki akceptują większość możliwych do udokumentowania dochodów. Oczywiście, najbardziej życzliwie patrzą na klientów, którzy uzyskują dochód z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Szanse na otrzymanie kredytu mają też jednak osoby wynajmujące nieruchomości czy kierowcy międzynarodowi, którzy otrzymują swoje główne wynagrodzenie w formie diet.
Nieruchomość, czyli zabezpieczenie kredytu
Wysokość kredytu, jego oprocentowanie i warunki w znacznym stopniu uzależnione są od rodzaju nieruchomości, Możemy je podzielić na trzy podstawowe grupy:
- mieszkalne - czyli mieszkania i domy, zarówno z rynku wtórnego (używane, z drugiej ręki), jak i pierwotnego (nowe),
- niemieszkalne - wszelkiego rodzaju działki i grunty,
- komercyjne - lokale użytkowe, biurowce, magazyny
Najpopularniejsze i jednocześnie najchętniej przyjmowane przez banki są nieruchomości z grupy mieszkalnych. Tutaj spodziewać się możemy najlepszych warunków kredytowych oraz najmniejszego wymaganego wkładu własnego. Po drugiej stronie znajdziemy wszelkiego rodzaju nieruchomości komercyjne, gdzie marże kredytowe są zdecydowanie wyższe, a dodatkowo banki wymagają również wyższego wkładu własnego.
Aby kredyt został przyznany bank musi, oczywiście, zaakceptować zaproponowaną przez nas nieruchomość, wszystko zależy od jej stanu technicznego oraz lokalizacji. Jeżeli na przykład nieruchomość wymaga kapitalnego remontu, bank może warunkować udzielenie kredytu na zakup zaciągnięciem jednocześnie kredytu na jej remont.