Banki dość liberalnie podchodzą co szacowania zdolności kredytowej. Statystyczna familia na zakup mieszkania może dostać około 500 tys. zł. Większym wyzwaniem, niż posiadanie zdolności kredytowej. jest więc teraz zebranie koniecznego wkładu własnego - konstatuje Open Finance.
Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodziców, pracują powinna móc zadłużyć się na zakup mieszkania na kwotę 485 tys. zł - wynika z najświeższych danych zebranych przez Open Finance. Wartość ta jest medianą, a więc połowa banków chciałaby modelowej rodzinie pożyczyć więcej, a połowa zaoferowałaby niższą kwotę. To o ponad 14 tys. zł więcej niż przed miesiącem i aż o prawie 81 tys. zł więcej niż przed rokiem.
Statystyczne czary
Jednak według analityków Expander Advisors nawet przeciętne wynagrodzenie nie wszędzie wystarczy na mieszkanie, a raczej na ratę kredytową, o zdolności kredytowej już nie wspominając.
W marcu średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło aż 4 577 zł brutto. To, ile tak naprawdę zarabiają przeciętni Polacy, lepiej obrazuje jednak mediana, która wyniosła ok. 2617 zł „na rękę”. Z wyliczeń Expandera wynika, że w części polskich miast para o takich dochodach nie będzie w stanie bezpiecznie skredytować zakupu mieszkania o popularnej powierzchni 55 m kw. W Warszawie potrzebny jest do tego dochód wynoszący aż 8075 zł. Co jest więc prawdą?
Banki zwykle godzą się udzielić kredytu, jeśli jego rata nie będzie przekraczała 40 proc. dochodu wnioskodawców.
- Biorąc jednak pod uwagę, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii, to lepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia i nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum. Za kilka lat raty kredytów mogą być bowiem istotnie wyższe niż obecnie. Dlatego też wyliczeniach analitycy przyjęli dwa warianty - bezpieczniejszy, w którym rata wynosi 25 proc. dochodu i taki, w którym jest to 33 proc. dochodu.
Natomiast metraż nabywanej nieruchomości ustalono na podstawie raportów Amron-Sarfin, z których wynika, że Polacy najchętniej kupują mieszkania o powierzchni ok. 55 m kw. Choć pensje rosną, to niestety w większości analizowanych miast para o przeciętnych dochodach nie będzie w stanie kupić takiego mieszkania w wariancie bezpiecznym. Najgorzej jest w Warszawie, w której aby rata nie przekroczyła 25 proc. dochodu, łączne zarobki pary muszą wynieść nieco ponad 8000 zł netto. Najlepiej wygląda natomiast sytuacja w Zielonej Górze, gdzie wystarczy dochód w wysokości nieco ponad 4000 zł netto.
Gdy złagodzimy kryteria i zgodzimy się na to, że rata pochłonie jedną trzecią pensji, to problem pozostaje nadal w dwóch miastach - Warszawie oraz Gdyni. Wymagany dochód wyniesie tam odpowiednio 6117 zł i 5552 zł, czyli więcej niż w przypadku naszej przykładowej pary o przeciętnych dochodach. To jednak nie oznacza, że w ogólne nie będą w stanie kupić takiego mieszkania.
Dla przykładu, jeśli zaryzykują zaciągniecie kredytu, którego rata wyniesie aż 39 proc. dochodu, to będą w stanie kupić mieszkanie nawet w stolicy. Tego jednak nie zalecamy. Poza tym, mogą oni posiadać wyższy wkład własny, niż założone przez nas 10 proc. Dla przykładu, jeśli będą mieli wkład wynoszący 25 proc., to rata kredytu na mieszkanie w Warszawie pochłonie 32 proc. ich dochodu.
Metodologia
Autorzy badania wykorzystali średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań(NBP za IV kw. 2016 r). Oprocentowanie kredytu to 4,05 proc., jego okres to 25 lat, a wkład - 10 proc. Przykładowa para zarabia łącznie 5234 zł netto, czyli dwukrotność mediany oszacowanej jako 80 proc. średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w marcu 2017 r. przeliczone na kwotę.