Inwestycja na cudzym gruncie - o czym warto wiedzieć
Najbezpieczniejszą dla inwestorów jest sytuacja, w której inwestycje w całości znajdują się na gruntach stanowiących własność inwestorów. Nie zawsze jest to jednak możliwe. O czym więc warto wiedzieć przed rozpoczęciem inwestycji?
W praktyce biznesowej zdarza się, że budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, w tym budowle takie jak silosy, wznoszone są przez inwestorów częściowo na działkach stanowiących własność inwestorów, a częściowo na działkach, w stosunku do których inwestorom przysługują innego rodzaju prawa niż prawo własności, w tym prawa wynikające z umowy dzierżawy. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 11) ustawy - Prawo budowlane przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, posiadanie którego inwestor musi potwierdzić w oświadczeniu składanym w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ww. ustawy, należy rozumieć tytuł prawny wynikający nie tylko z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu czy ograniczonego prawa rzeczowego, ale również ze stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. To zaś, jaki tytuł prawny przysługuje inwestorowi w odniesieniu do poszczególnych działek, ma bardzo istotne znaczenie dla istnienia tytułu jego własności w odniesieniu do budynków i innych urządzeń trwale związanych z gruntem usytuowanych na tych działkach.
Najbezpieczniejszą dla inwestorów jest sytuacja, w której inwestycje w całości znajdują się na gruntach stanowiących własność inwestorów. W takim przypadku nie ma wątpliwości, co do faktu, iż to inwestorom przysługuje prawo własności do wzniesionych budynków i urządzeń, zgodnie z zasadą Superficies solo cedit wyrażoną w art. 48 i 191 kodeksu cywilnego, która przewiduje, z zastrzeżeniem przewidzianych ustawą wyjątków, że to, co jest z gruntem trwale związane, jest własnością właściciela gruntu. Analogicznie, z zastrzeżeniem przewidzianych ustawą wyjątków, budynek lub inne trwale związane z gruntem urządzenia wzniesione na cudzym gruncie, stanowią własność właściciela tego gruntu. Do wyjątków od tej zasady należy wnoszenie budynków i innych urządzeń przez użytkownika wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 235 § 1 kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
Powstaje zatem pytanie, komu przysługuje prawo do budynków i innych urządzeń w sytuacji, gdy inwestorem jest dzierżawca lub inny podmiot, który wniósł budynki i inne urządzenia na gruncie pozostającym w użytkowaniu wieczystym innego podmiotu. W orzecznictwie sądowym ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym w obecnym stanie prawnym wszystkie przypadki wzniesienia budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste powinny być w kontekście art. 235 § 1 kodeksu cywilnego oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik wieczysty. W szczególności pogląd ten potwierdzają następujące orzeczenia: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11, LEX nr 1027882 („Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika.”), wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, LEX nr 1162685 („Budynek wzniesiony przez dzierżawcę (osobę związaną węzłem obligacyjnym z wieczystym użytkownikiem, która prawo do władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego) na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, stanowi własność wieczystego użytkownika.”) oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 27/83, LEX nr 2915 („Osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego domu.”). Powyższe nie wyklucza uprawnienia Inwestora do dochodzenia od użytkownika wieczystego zwrotu poniesionych nakładów czy też nawet przeniesienia na niego prawa użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków i innych urządzeń, ale wyłącznie w przypadku spełnienia przesłanek wynikających z art. 231 § 1 kodeksu cywilnego, do których należą: posiadanie samoistne oraz wartość budynków lub innych urządzeń znacznie przenosząca wartość zajętej na ten cel działki.
Przed podjęciem decyzji co do realizacji inwestycji warto zatem zbadać tytuł prawny do wszystkich gruntów, na których planowana jest inwestycja oraz zadbać o odpowiednie zabezpieczenie praw inwestora - w przypadku realizacji inwestycji w części na gruncie niestanowiącym własności inwestora - w relacjach z właścicielami czy użytkownikami wieczystymi tych gruntów. W przypadku zaś użytkowników wieczystych, na gruntach których doszło już do wniesienia budynków lub innych urządzeń przez inne podmioty, które kwestionują tytuł własności użytkownika wieczystego do tych budynków i urządzeń, warto podjąć działania celem obrony praw użytkowników wieczystych na drodze sądowej.
Radca prawny Beata Cieślak
specjalizuje się w prawie pracy, prawie farmaceutycznym, prawie nieruchomości, prawie podatkowym oraz prawie kontraktów handlowych.
Magdalena Jarecka
jest adwokatem w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi. Zajmuje się sporami sądowymi, prawem pracy i prawem spółek.
