Ceny mieszkań ciągle w górę. To szczyt czy dopiero połowa?

- Wielu kupno mieszkania jawi się jako bezpieczniejsza forma ulokowania oszczędności niż choćby lokata w banku. Ci, którzy szukają mieszkania dla siebie, chcą wygody - mówi Krzysztof Butowski, doradca do spraw nieruchomości.

Jak mieszkają Polacy?

Według katalogu popularnej skandynawskiej sieciówki. Ten styl coraz śmielej wchodzi nam za progi. Wystrój wnętrz unifikuje się, maksymalnie upraszcza. Ale i unowocześnia. Skandynawski styl dominuje też dlatego, że ciągle jeszcze trendy dyktuje budżet, a to, co masowe, jest tańsze. Ma to znaczenie nie tylko, gdy remontujemy mieszkanie dla siebie, ale i wtedy, gdy chcemy je sprzedać. A łatwiej sprzedaje się to, co jest ładne.

Zatem, gdy potencjalny klient zobaczy w przedpokoju boazerię, zrobi krok do tyłu, a gdy zobaczy szaro-białe ściany wejdzie dalej?

Mniej więcej tak to działa. Przed wystawieniem oferty sprzedaży mieszkania warto je odświeżyć, kupujemy przecież oczami i emocjami – im mieszkanie bardziej zadbane, solidniej wysprzątane, tym czujemy się w nim bardziej jak u siebie. Ale nie tylko dlatego. Młodym, zapracowanym ludziom (a wśród kupujących nieruchomości stanowią oni dużą grupę) brakuje czasu, a może i umiejętności oraz ochoty, na to, by zaplanować duży remont, zaaranżować funkcjonalnie wnętrza, wolą wziąć to, co gotowe. Stąd taka popularność katalogowych wzorów, masowych produktów.

Ceny mieszkań szaleją, w Toruniu zbliżyły się już do warszawskich, ale popyt na nieruchomości nie spada. Kto kupuje dziś mieszkania?

Dużą grupą są studenci, a może raczej: rodzice studentów, którzy szukają dla wchodzących w dorosłość dzieci małych mieszkań jak najbliżej uczelni. Nieco większych mieszkań, najchętniej z garażem czy miejscem parkingowym, szukają pary. Kiedy na świat przychodzą dzieci, mieszkanie w centrum z parkingiem pod blokiem rodzina chętnie zamieni na domek na wsi – z garażem i małym ogródkiem. Ta grupa kupujących się powiększa, to ludzie w wieku ok. 40 lat. W siłę rośnie też grupa określana jako „srebrny target” – to ludzie dojrzali, którzy namieszkali się już pod miastem i postanowili wrócić do bloku. Ich dzieci i wnuki się wyprowadziły, a oni dla siebie szukają mieszkania, w którego utrzymanie nie będą miesili wkładać tyle sił i energii (mniej powierzchni do sprzątania, miejskie ogrzewanie, no i balkon, a na nim kwiaty w donicach zamiast dużego ogrodu, wymagającego pielęgnacji). Interesują ich mieszkania na parterze i niskich piętrach, ale często o podwyższonym standardzie, bo przywykli do komfortowych warunków życia w domku.

Skoro wróciliśmy już do miasta: Europejski Urząd Statystyczny podaje, że dla 87 proc. pytanych najważniejszym kryterium przy wyborze mieszkania jest jego lokalizacja, a konkretnie: dostęp do komunikacji, zaraz potem – garaż lub miejsce parkingowe pod oknem. Dla mniej niż połowy ważne jest, by w pobliżu mieszkania była szkoła czy przedszkole. Tramwaj i auto ważniejsze niż wygoda dzieci?

Można tak na to spojrzeć: dzieci do szkoły podrzucimy samochodem, o ile mamy go gdzie zaparkować. Miejsce postojowe to rzeczywiście ważne kryterium przy wyborze mieszkania. Deweloperzy to wiedzą. Nowe bloki mają garaże podziemne, ale wygrywają nie tylko tym. To z reguły niskie budynki, 2-3 piętrowe, z windą, która w tym segmencie jest już standardem (cena mieszkania w wyposażonym w nim budynku rośnie, wyższe są też rachunki na fundusz remontowy, ale kupujących na to stać i tego oczekują). Klimatyzacja nawet w powstających dopiero blokach to jeszcze luksus, ale nowe technologie już do nich wkroczyły, np. w postaci nowoczesnych podzielników, dzięki którym mieszkańcy płacą za faktyczne zużycie prądu czy wody (w blokach z wielkiej płyty ciągle jest z tym problem). Tyle że te nowe osiedla powstają z reguły na obrzeżach miast, nie w centrum.

Dziś mieszkania w niektórych dzielnicach Torunia kosztują nie tylko więcej niż nowy dom na wsi, ale więcej, niż wynosi jego wartość rynkowa. Bywa, że cena dochodzi do 10 tys. za metr kwadratowy.

A kto chce mieszkać w centrum?
Głównie niezmotoryzowani – ci, którzy auta już nie chcą, np. seniorzy i ci, którzy auta jeszcze nie chcą – młodzi ludzie, którzy podążają za trenem życia eko, więc do pracy chcą dojeżdżać hulajnogą czy rowerem albo komunikacją zbiorową. Krótko mówiąc: ci, którzy chcą mieć pod nosem lekarza, urząd, restauracje, galerie… Toruń to małe miasto, więc położenie mieszkanie w ścisłym centrum nie ma aż takiego wpływu na jego cenę (raczej bliskość uczelni), inaczej jest np. w Bydgoszczy.

Za takie mieszkanie w centrum można kupić dom na wsi?

Wiele zależy od tego, jakie to mieszkanie, jaki to dom i gdzie ta wieś, ale można tak to ująć. Kupujący rzadziej szukają domu położonego na dużej działce, zamiast tego wybierają niewielki ogródek – o duży i tak nie mieliby czasu zadbać. Ważnym kryterium jest za to rodzaj ogrzewania. Młodzi zaznaczają, że nie ma mowy o piecu na węgiel czy drewno. Kusi, by przypisać to świadomości ekologicznej, szlachetnej modzie na dbanie o środowisko. Powody są jednak często dużo bardziej prozaiczne: kupujący chcą wygody, bo ich na nią stać, a zorganizowanie opału, rąbanie drewna kojarzą z jaskiniowcami. Dlatego deweloperzy stawiają na systemy bezobsługowe, piece elektryczne czy gazowe, które działają na jedno kliknięcie. Jeśli przestanie działać, domownicy wezwą fachowca – przecież stać ich. Dziś mieszkania w niektórych dzielnicach Torunia kosztują nie tylko więcej niż nowy dom na wsi, ale więcej, niż wynosi jego wartość rynkowa. Bywa, że cena dochodzi do 10 tys. za metr kwadratowy, a do tego dochodzi... stres związany z codzienną loterią: znajdę miejsce parkingowe, kiedy przyjadę po pracy, czy nie? Ale są tacy, którym to nie przeszkadza, bo zależy im na lokalizacji i takie mieszkania też mają wzięcie.

Pompują bańkę: ceny mieszkań już są absurdalnie wysokie i ciągle rosną. Tymczasem jak podaje NBP w II kwartale zeszłego roku aż 42 proc. nowych mieszkań Polacy kupili nie po to, by w nich mieszkać, ale po to, by na nich zarabiać.

Nasze społeczeństwo się bogaci. Wielu kupno mieszkania jawi się obecnie jako bezpieczniejsza forma ulokowania oszczędności niż choćby lokata w banku. Mają z reguły prosty plan: wycisnąć z tego mieszkania jak najwięcej, wynająć kilku studentom. Rzeczywiście to bardzo mocno wpłynęło na trend w branży.

Co będzie, jeśli ta bańka pęknie?

Mieliśmy już taką sytuację, jakieś 10 lat temu. Wtedy ceny były już tak wysokie, że ludzie przestali kupować mieszkania, zwyczajnie ich na nie nie było stać. I ceny radykalnie spadły. Gdyby do tego doszło, ucierpiałyby i inne branże: spadłby popyt na materiały budowlane, na roboty wykończeniowe. Mieszkania ciągle drożeją i trudno powiedzieć, czy jesteśmy już na szczycie tej górki, czy może dopiero w połowie. To normalne, że ceny raz powoli rosną, by potem powoli spadać, źle dzieje się wtedy, gdy ta dynamika jest zbyt stroma. Najszybciej rosną ceny najmniejszych mieszkań – rok temu były o 10, może 15 proc. tańsze niż teraz. Przy czym te nowe kompaktowe M2 to już nie ok. 50 metrów kwadratowych, a ok. 40, choćby dlatego, że zamiast osobnej kuchni mamy aneks kuchenny. Deweloper robi prosty rachunek: jeśli mieszkania są mniejsze, na jednej kondygnacji zmieści ich więcej, więcej więc zarobi. Największa jest też grupa Polaków, których stać na małe mieszkanie (albo na kredyt na małe mieszkanie). Najłatwiej je wynająć, najłatwiej sprzedać.

Kupno mieszkania to zawsze dobra inwestycja?
Pod warunkiem, że jest przemyślana. Wiele osób działa spekulacyjnie: kupuje i spodziewa się, że za pół roku czy rok zarobi dziesiątki tysięcy na sprzedaży. Jeśli poczekamy z tym powiedzmy dekadę, w 90 proc. przypadków ten ruch nam się opłaci.