Fot. Willma Czyżby kilku panów z bardzo grubymi portfelami doszło do wniosku, że Toruń jest niedoszacowanym miastem?
- Prawdopodobny wydaje mi się inny scenariusz: że kilku panów rok czy dwa lata wcześniej zainwestowało w toruński rynek nieruchomości, a teraz chciałoby je sprzedać. Co trzeba zrobić, żeby dostać za nie dobrą cenę? Stworzyć poczucie, że trzeba szybko kupować, bo za chwilę będzie jeszcze drożej. Naiwni wierzą i kupują, dokładnie tak samo jak kiedyś wierzyli i kupowali złoto.
W tydzień! - nie może sobie darować Maciek. - Wiadomo, różnica cen pomiędzy Aleksandrowem a Toruniem jest spora. Byliśmy na to przygotowani, ale w ciągu kilku dni ceny mieszkań, które braliśmy pod uwagę wzrosły o 60-70 tysięcy! Czy to normalne? Kto kręci tym rynkiem?
Licytują się o mieszkania
No właśnie. Kto?
Rakietę z cenami odpalono mniej więcej dwa miesiące temu. Cena symbolicznego szeregowca na toruńskich Wrzosach - wielkiego (choć coraz mniej prestiżowego) kompleksu domów jednorodzinnych, wzrosła nawet o 100 000 złotych.
Toruń nie jest jedynym mias tem, w którym zrobiło się drogo. W innych aglomeracjach Polski wzrost cen obserwowany był już od dłuższego czasu.
- Ten wzrost nadal postępuje, ale już nie tak gwałtownie - mówi Iks, wieloletni ekspert jednej z dużych instytucji finansowych (prosi o anonimowość). - Na takich rynkach jak Toruń, Poznań, Lublin i Kraków rzeczywiście mamy obecnie do czynienia z dość gwałtownym wzrostem. Wydaje mi się, że w każdym z tych miast przyczyny są nieco inne. W Krakowie na przykład o cenach decyduje bardzo mała podaż. W efekcie małe mieszkania są niemal przedmiotem licytacji.
Za dużo było afer
Jednak skąd ten nagły przypływ pieniędzy w Toruniu? - Ze wzrostem cen mamy do czynienia nie na rynku popytu fundamentalnego, ale na rynku popytu inwestorskiego - wyjaśnia Przemysław Mąka, rzeczoznawca z firmy Real-Liver. - Mówiąc prościej: ludzie przerzucają na nieruchomości swoje pieniądze z lokat bankowych. Nieważne na co, byleby to były nieruchomości. Po prostu za dużo było afer na rynku finansowym, żeby społeczeństwo jeszcze w ten rynek wierzyło. A na rynku pieniędzy jest sporo.
To, że pojawiała się duża grupa klientów gotowa płacić gotówką, potwierdzają wszyscy pośrednicy.
- Inwestorów jest naprawdę wielu - mówi Ewelina, od kilku lat zajmująca się pośrednictwem w Toruniu. - To nie tylko toruńskie, ale i warszawskie pieniądze.
- W Toruniu sporo inwestują również inwestorzy z Włocławka, postrzegający swoje miasto jako wymierające - podkreśla Agata Witkowska, prezes firmy Deweloperzy Polska.
Naiwni wierzą
Czyżby zatem kilku panów z bardzo grubymi portfelami doszło do wniosku, że Toruń jest niedoszacowanym miastem?
- Bardziej prawdopodobny wydaje mi się inny scenariusz: że kilku panów rok czy dwa lata wcześniej zainwestowało w toruński rynek nieruchomości, a teraz chciałoby je sprzedać - śmieje się Przemysław Mąka. - Co trzeba zrobić, żeby dostać za nie dobrą cenę? Stworzyć poczucie, że trzeba szybko kupować, bo za chwilę będzie jeszcze drożej. Naiwni wierzą i kupują, dokładnie tak samo jak kiedyś wierzyli i kupowali złoto.
Według eksperta na gorączkę inwestorów wpływ mają informacje prasowe o wzrostach cen w innych częściach Polski, ale również sygnały z banków.
- Pamięta pan działania banków w 2011 roku, kiedy kończyła się akcja „Rodzina na swoim”? - pyta Przemysław Mąka. - Ile osób stanęło na głowie, żeby zdążyć z kredytem, ile ślubów wówczas zawarto… W bankach cały czas coś się kończy.
Również znany toruński prawnik, który obsługuje inwestorów (- Proszę nie wymieniać mojego nazwiska, pieniądze nie lubią rozgłosu) nie ma wątpliwości, że bańka została nadmuchana sztucznie: - Proszę przyjrzeć się kim są najwięksi toruńscy dewelope- rzy i jaka jest ich przeszłość. Wielu z nich zjadło zęby na grze w wahanie kursów giełdowych. Teraz robią to samo, tylko w nieruchomościach.
Szczególny przypadek
W Toruniu oczywisty wydaje się zarobek na mieszkaniach dla studentów, ale czy bańki nie spowodował również niedobór mieszkań pod wynajem dla pracowników z Ukrainy? Zapewne, tym bardziej że jest to intratny biznes. Wynajęcie rodzinie 3-pokojowego mieszkania za 2 000 złptych plus opłaty bywa dużym problemem. Natomiast Ukraińcy biorą tego typu mieszkania od ręki, bo upchają w nich czasem nawet po kilkanaście osób.
Przemysław Mąka nie wyklucza czynnika ukraińskiego. Dodaje, że w większych miastach coraz częściej pracownicy z Ukrainy nie tylko wynajmują, ale też kupują mieszkania, aby osiedlić się w Polsce na stałe.
Według Agaty Witkowskiej, Toruń jest bardzo szczególnym przypadkiem: - Bardzo ograniczona jest tu dostępność nowych działek, wysoka cena wykonawstwa, mała konkurencja wśród firm budowlanych - wszystko to złożyło się na wzrost cen. Wbrew pozorom jednak zarobki deweloperów nie są tu oszałamiające.
W Bydgoszczy normalniej
W Bydgoszczy sytuacja wydaje się bardziej czytelna. Podobnie jak w Poznaniu czy w Lublinie, wzrost cen nastąpił na początku roku.
- Zwłaszcza cena kawalerek może przyprawić o zawrót głowy - przyznaje Sabina Libera, pośrednik. - Na przełomie roku wystawiliśmy kawalerkę za 160 000 zł. Ustawiła się kolejka i część klientów się obraziła. Nic dziwnego, bo dziś ładnie wyremontowana kawalerka na Wyżynach wystawiona została za 208 tysięcy. W wieżowcu, z wielkiej płyty, 40-letnia! Jeszcze parę lat temu za taką kwotę można było upolować trzy pokoje. Dziś trzy pokoje to ponad 300 tysięcy. A i tak mamy do czynienia z szaleństwem. Ja sama próbowałam kupić mieszkanie dla syna w Gdańsku. Mąż wracał cztery razy z autostrady, bo po drodze okazywało się, że mieszkanie zostało już kupione.
W Bydgoszczy nagły wzrost jest zwykle spowodowany otwarciem dużego zakładu pracy albo zmianą kontyngentu sił NATO. Wielu żołnierzy ma żony Polki i szuka domu pod wynajem. Jednak znalezienie takiego domu, oczywiście w odpowiednim standardzie, wcale nie jest łatwe.
Często powodem ruchu cen jest zmiana kursu waluty. Jeśli ktoś wziął na nieruchomość kredyt, automatycznie podnosi wówczas cenę, żeby wyjść po sprzedaży chociaż na zero.
- Ogólnie jednak rynek bydgoski jest zdecydowanie bardziej przystępny, a w każdym razie - zróżnicowany - przekonuje Agata Witkowska. - Łatwiej znaleźć na nim ofertę dla mniej zamożnego klienta. To wynika z tego, że znacznie większa jest w Bydgoszczy oferta terenów pod zabudowę.
Znacząco w górę poszły nieruchomości w Ciechocinku, gdzie dom można było do niedawna kupić za stosunkowo niewielkie pieniądze. Tu zainwestowali głównie warszawiacy.
Kiedy pęknie?
Jak długo potrwa cenowe pikowanie? I czy obecny wzrost nie oddali jeszcze bardziej marzeń o własnym mieszkaniu w przypadku zarabiających średnią krajową?
Według niektórych pośredników, tąpnięcie może nastąpić już późną jesienią tego roku, kiedy zwiększy się podaż mieszkań. Jednak zdaniem naszego eksperta ceny poszybują w dół dopiero w 2021 roku.
- Wówczas różne procesy mogą zbiec się w czasie - twierdzi Iks. - Od pewnego czasu przestały rosnąć ceny wykonawstwa, a popyt na wykonawstwo jeszcze spadnie. Spodziewamy się też zmniejszenia wzrostu gospodarczego. To jednak nie nastąpi z miesiąca na miesiąc, będzie to raczej proces rozłożony w czasie zależny od sytuacji na lokalnym rynku. Wątpliwe jednak, aby ceny spadły do pierwotnego poziomu. Najbardziej pogorszenie odczują sprzedający mieszkania, czyli deweloperzy. Dziś żyją dzięki szybkiej sprzedaży, ale gdy popyt osłabnie, może okazać się że zainwestowali zbyt wiele.
- Przypomnijmy sobie słownikową definicję „inwestycji”- mówi Przemysław Mąka. - Inwestycja to rezygnacja z bieżącej konsumpcji na rzecz przyszłych, niepewnych dochodów. A więc bezpiecznych inwestycji nie ma. To jest zakup obarczony ryzykiem, bo nie można wykluczyć, że pan premier doprowadzi do objęcia najmu krótkoterminowego podatkiem VAT, co może znacznie zmniejszyć opłacalność takich inwestycji. Trzeba też wkalkulować ryzyko, że zapowiadany przez rząd program budowy mieszkań pod najem dojdzie do skutku. Jeśli inwestuje się idąc za tłumem, bardzo łatwo o błąd. Inwestowanie w nieruchomość to większe ryzyko niż się wielu wydaje. W Poznaniu kawalerki osiągnęły ceny absurdalne. Mieszkania, które kosztowały 3 500 złotych za metr dziś - skoczyły do 7 tysięcy. Firmy, które podnajmują kawalerki na Booking nie są więc w stanie płacić za nie oczekiwanych kwot, dlatego ceny podnajmu są negocjowane. W Toruniu również zapewne prędzej czy później do tego dojdzie, bo zapewne duża część kawalerek została zakupiona z myślą o wynajmie krótkoterminowym. Każda bańka kiedyś pęknie.